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国内旅居模式的比较研究
时间:2018-12-02 18:54:41    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 雍雯  钟惠聪 指导老师:林炽贤  海南热带海洋学院MTA中心  海南三亚  572022

 

校级创新课题,三亚发展旅居产业的可行性研究,RHDYC201702

 

[摘要] 国内持续30多年的国民经济高速增长,一方面,带来了收入水平的大幅提升,2016年中国人均GDP8800多美元,按照世界银行的标准,已经属于中高收入国家的行列。在此基础上,人们对于更高品质生活的追求越来越强烈的显现出来,其中,包括房地产、旅游等行业的迅猛发展及快速迭代。文章基于旅游地产的发展对国内出现的典型旅居模式进行分析、比较,从旅居起源到产生背景,再到旅居模式在适应国内行情下的发展趋势。通过对现存模式的比较研究,以及未来市场的潜力分析,对国内旅居模式的发展有一定的启示意义。

[关键词] 旅居模式;分时度假;分权度假

 

随着改革开放后国内经济30多年的快速发展,消费需求的高速增长、分化一度超过了原有旅游业满足需求的能力。另一方面,在快速发展的同时,也积累了大量的社会矛盾和环境破坏的问题。这也激发了人们逃避城市,寻求度假养生、医疗保健和养老的明显趋势。因此,在国内市场发展和需求变化的背景和条件下,为满足消费者对短期旅游,居住等衍生产品的需求,住宅行业的新生态形态逐渐显现。

一、旅居概念的起源及发展

旅居的概念来源于社会学范畴。早在20世纪30年代,在芝加哥社会学学者Paul C. P. SiuGlick研究中就提到旅居概念。社会学上的旅居是跨国、跨境的移民相关的内容,当然,从旅游的角度说也是旅游的表现之一。旅游天然不是旅居,但旅居天然是旅游并且旅居是旅游发展中比较高的一个层级。目前关于旅居的研究仍然可以说处于初级阶段,无论是学术还是行业,研究内容的深度和广度都受到一定的限制。就目前所出现的主要有几种形式:

(一)产权酒店——起源于20世纪60年代欧洲,曾经在夏威夷和黄金海岸等国际知名度假村深受欢迎。其指购买酒店房间的产权,酒店给予以每年10%左右的收益回报及1月左右的入住权益;另一种衍生服务式公寓起源于20世纪90年代的欧洲,可以被描述为产权的衍生产品。其指从业主手中租赁住宅性质的房屋,并整体打造成酒店形式,可采取包租、收益分成等形式。

优势:该物业酒店拥有独立的财产权和资金回报,以及免费入住的权利。

弊端:由于物业酒店中利益相关酒店数量众多,很容易引起利益纠纷,中国在这方面的相关法律尚不完善。

(二)分时度假——起源于上世纪60年代,对于大多数中国人来说,这仍然是一个奇怪的,甚至被误解的概念。分时度假权利通常在一月份使用酒店1040年或更长时间,并以一次性会员身份出售给客户。1998年其进入中国时由于国人产权意识根深蒂固,再加上早期市场信用和监管的缺失,分时度假发展受阻,从而也衍生出一种新型的度假产品分权度假。

优势:实现到各地目的地的低成本住宿旅行。对于企业来说,这种模式可以适当解决酒店和度假村的高闲置率。

弊端:并没有实现投资回报,同时信贷环境恶劣和缺乏契约精神使消费者本能地不愿意或害怕购买需要数十年的产品。

(三)分权度假——可以说是分时度假在中国的特色发展,开发商将每套房子分成12份产权对外销售,每份产权的持有人每年拥有1月的居住时间。

优势:对于大众投资者来说,分权度假则是不仅享有分时度假的权益,而且还拥有产权和年度利润分配。对于企业而言,这是快速收回资金以获取利润的一种方式。

弊端:分权度假的最大弊端在于,如果某些项目的产权客户想放弃,出售这种房产分享的时间将会延长。

(四)托管模式——为拥有产权的人提供增值服务,提升度假公寓的物业价值,同时也它可以为度假屋提供温馨的家居环境,酒店般的舒适度和高性价比的假日享受。

(五)交换平台——代表Airbnb(爱彼迎)这种类型的旅行预订平台深受世界各地旅客的欢迎。总部位于美国旧金山的自2008年推出以来,迄今已有数百万注册列表。20173Airbnb爱彼迎正式进入中国,从三季度数据看中国国内市场的增长速度居全球首位。中国房地产的数量增长了近100%,特别是在上海,北京和成都等城市。

二、国内旅居度假概念的产生背景

旅居概念的产生主要来源于旅游地产的发展,旅游地产起源于欧洲,上世纪90年代在海南最早以分时度假形式出现在我国,广义旅游房地产包括景区,度假区,酒店等所有房地产旅游形式。狭义的旅游地产单指住宅或酒店类。旅游地产不同于传统住宅不可能一年365天长期居住,大部分的空置时间都是一种巨大的浪费。而旅居模式的探索创新源于旅居产业中主要三个方面的主体的痛点,即解决开发商、业主、游客在旅游、居住、度假等面临的问题。

(一)开发商的痛点

1. 开发时间长,市场风险大。旅游地产项目一般开发期都在3-5年以上,甚至更长才能形成项目规模,过长的周期,难免受到市场的各种不确定因素影响。

2. 去化速度慢,资金压力大。与刚需楼盘等其他项目相比,这也是旅游地产的一大特点,也是其一个比较大困难。一个项目或许有好的资源,也设计出好的产品,未来有好的市场预期,可能就倒在资金问题上。

3. 主要针对旅游客户还是地产客户?旅游地产当然以旅游为主,但目前的旅游地产大多还是以房地产为主,圈地盖楼后一心想着卖房回笼资金。旅游地产,冲着休闲度假来的客户,更对是为了享受旅游服务,地产只是载体,将配套的旅游产品做好才是旅游地产长期吸引客户的关键。

(二)业主的痛点

1. 投入高。为了度假而购买旅游地产的客户一次性投入很多钱,每年来最多也就一两个月时间,一年中大部分时间是闲置,还要交全年的物业费,浪费也比较多。

2. 难打理。由于大部分时间闲置没搭理,对于房屋的损坏比较严重,每年来度假还要先花时间打理,而且如果靠近海边的房子腐蚀程度会更快。

(三)游客的痛点

1. 观光旅游,奔波劳累。传统的观光旅游,走马观花的游览,很多时候有花钱买罪受的感觉。

2. 强迫购物。虽然国家旅游方面的政策一直在政治“零负团费”的经营模式,但是低价恶性竞争,旅游商品购物店、景点门票、酒店住宿费虚高标价,导游回扣任然是旅游业普遍存在的现象。

3. 大锅饭,难以食在当地。在旅游,食品,住宿,交通,旅游,购物,娱乐等方面,从字面上讲,饮食是摆在首位。中国人外出旅游,除了风景名胜,也想品尝当地特色,体味风土人情,与团队的话一起旅行则难以实现。

综上所述以上三大原因催生了两大升级:其一需求层面——旅游市场升级为度假市场,随着大众度假时代的来临,有钱有闲的人群不断扩大,对度假生活的要求也不断提升。其二供给层面——旅游地产升级为度假地产,开发商也越发认识到,旅游地产不仅是房地产项目,还要有度假相关的配套、康体医疗、休闲运动、社区服务等。如此旅游地产,享受休闲度假的地产内涵进一步延伸,旅居的概念就更加清晰。

 

三、国内典型的几个案例比较

(一)红树林为今典集团自创的中国最大的连锁五星级豪华度假酒店品牌,国内首座“产权+股权式”五星级酒店打造“分时度假+度假综合体”模式。

(二)钢运集团美尔旅居,首创分权度假。依托中心城市一小时经济圈,定制开发与经营精品酒店式公寓,可以在全国10个城市换住。但是2014年底因为资金链出现问题,现在已销声匿迹。

(三)“分时+养老”模式,典型代表为艳阳度假、金旅居、山屿海等。艳阳集团成立于1999年,在城市建客户,在乡村建度假基地,采用大农庄模式。目前拥有十六个子公司,八大连锁度假基地,近30万会员。

 

基本指标维度对比

 

红树林模式

美尔模式

艳阳模式

公司性质

开发商

房产中介

综合性

客户定位

高端家庭

大众家庭

中高端、候鸟老人

产品类型

度假综合体

酒店公寓

度假村(长三角、珠三角等风景区)

产品来源

自建

开发商

自建开发

入会方式

全产权购买,分时卡购买

购买分权

分时卡、理财卡

退出机制

房产转让,分时卡消费完

产权份额转让

到期退出

宣传主语

购房:一房在手,全国度假;购卡:一卡在手,锁定升值

有房、有车、有美尔

度假村找艳阳

   核心指标维度对比

 

红树林模式

美尔模式

艳阳模式

旅游房产如何转变为酒店经营房产

自建综合体,集休闲度假、会议会展、艺术文化、餐饮娱乐、购物等多种元素

与开发商合作(选取酒店公寓物业类型)

与村镇合作自行开发度假村

如何实现使用权汇报

传统酒店卖客房+分时卡销售+商业配套盈利分红

只给年28天入住权,没有回报承诺

传统酒店运营+分时卡销售

如何实现换住

通过房间指数、城市指数、谈旺季指数来调节国内自建10家连锁+200家嘉盟酒店民宿之间的换住

每年赠送购买价格10%的积分,通过不同酒店房间价格来换算可以换住的天数

统一标准,体系内任意换住

(四)总的来说,目前旅居模式在中国的发展,即也是分时度假在中国化的改造。以上述三家典型的企业为例,分析旅居模式在国内发展的主要成败因素在于:

以长期经营为目的的模式取的成功,以卖房为目的的模式以失败告终;做细分市场的模式更容易成功,全覆盖的模式不容易成功;自有的封闭体系比开放整合的体系更容易实现换住;旅居+产业,如红树林主打会展,艳阳养殖大闸蟹,拥有更多盈利点。

 

四、国内旅居发展的趋势

(一)老人养老及家庭度假将成为持续增长点

未来10年中国人口老龄化日趋严重,50岁以下的人数占比逐年下降,预计从71.18%下降至58.36%,而相应的50岁以上的人口占比从2017年到2026年,预计从28.82%,提升至41.36%

 人生阶段和旅行方式调查

项目

陪伴期(7-18岁)

独立期(19-32岁)

繁衍期(33-50岁)

休养期(51-60岁)

哺养期(61-70岁)

人口占比

10.20%

15.68%

26.72%

16.69%

10.96%

同行人数

3-8

1-4

3-8

2-4

3-8

同行人员

朋友父母

朋友恋人

父母孩子

老伴老友

子女

旅行次数/

1-3

3-10

1-3

2-5

1-3

年龄

00

85-95

70-80

60

50

出行时间特点

寒暑假

相对自由

寒暑假,节假日

相对自由

寒暑假,节假日

需求特征

父母安排

新鲜刺激

有时间钱少

舒适享受

有钱没时间

寻求以往未见过的新奇景观

随子女安排

适用旅行方式

 

自助游

定制游

跟团游

 

从上表可见,中国进入老龄化社会,所以老年出游全体数量也日趋壮大将占据27.86%,并且有时间、有钱,这个群体更适合作为旅居范畴的客户。陪伴期和繁衍期这两个阶段的出游都可以归纳为家庭出游,占据了36.92%,这一部客群在未来度假行业占有重要的地位。回顾之前两个相对成功的案例,红树林定位高端家庭出游,艳阳度假定位养老旅居,在此也可以看出数据支持。

五、结语

目前看来旅居概念产业的发展重点主要在怎么解决好产权和使用权分离的问题。为供给方创造良好收益,为需求方提供优质服务,将旅游房产转变为酒店式或标准化经营管理的产品。与传统的出租相比,标准化管理的模式,才能在大平台上实现资源共享和更好的发展。       当下国内这个行业还没有统一的标准和监管,也有不少公司曾经一度红火,很快又销声匿迹、黯淡退场,或因对市场了解不够,或因运营模式问题。做旅居这个新概念,各方面都还不成熟的产业,目前看来更重要的是需要深入研究市场、整合资源以及寻找到适合市场发展的商业模式和盈利模式。

 

 

参考文献:

[1] 杨月华.浅谈分时度假在中国的发展[J].现在经济信息,2010.1.

[2] 陈戎.旅游地产案例精解[M].上海:上海交通大学出版社,2013,(9.

[3] 黄爱青,王海滨.中国旅游业发展形势与趋势分析[J].商业时代,2014,(2.

[4] 王玉.旅游养老市场需求与模式分析[J].商业经济,2011,(4.

[5] 刘志芳.文化旅游地产现状及未来趋势分析[J].经济研究参考,2014,(29.

 

 

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