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供给侧结构性改革背景下的商业地产市场研究
时间:2019-06-26 13:51:24    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 吴婧  黄山学院  安徽黄山  242700

 章文九  中国建设银行黄山分行公司业务部  安徽黄山  242700

 

基金项目:1. “互联网+文化”管理研究中心(项目号:kypt201812);2. 安徽省教育厅人文社会科学一般项目:基于特色小镇的PPP融资路径风险评价及发展策略研究--以黄山市为例(项目号:SKHS2018B03)

 

摘要:党的十九大报告指出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”,当前经济工作的一项重要任务便是落实房子“只住不炒”方针,稳定房地产市场,建立长效机制。按照“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的要求,我国房地产市场健康发展的关键在于大力完善住房供应体系建设,除了商品房市场健康发展外,还应坚持规范与完善保障性住房建设、坚持培育与发展住房租赁市场,从而满足多层次的住房需求。

关键词:房地产;住房供应体系;房地产属性

 

一、我国商业地产市场发展的历史背景

我国房地产市场发展可追溯到上世纪90年代末,1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称住房改革23号文)明确提出停止住房实物分配,这标志着在中国结束了长达约40年的福利分房,中国的房改向着市场化的方向迈进,这也是住房分配货币化改革迈出的第一步。这在当时的时代背景下具有十分积极的意义:一、改善城乡居民生活环境,更好地朝着小康社会前进;二、1997年爆发了席卷东南亚及东亚国家的亚洲金融危机,带动我国经济发展;三、发展房地产市场可以支持地方财政收入;四、促进城乡居民就业,房地产市场辐射面广,可以带动其他上下游产业链的发展。

然而随着时间的推进,住房商品化愈演愈烈,加上地方政府“GDP主义”和“土地财政”思维根深蒂固,各地房价上涨,居民炒房之风甚嚣尘上,房价调控效果甚微,与国务院当初提出的“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”相背离。

 

二、房价高企背景下住房属性界定及危害

基于保障性住房(经济适用房和廉租房)角度,由于有政府财政性的保障和补贴,居民住房具有公共产品属性。基于房地产制度角度,居民都有居住需求,购买商品房的意愿很强,住房具有商品属性。然而一旦大量资金涌入房地产市场,市场的作用会使住房在商品属性的基础上衍生出对于住房的投资需求,此时住房具有金融属性。公共产品属性、商品属性、金融属性是当前房价高企背景下对于住房属性比较全面的界定。

房价正常上涨是社会发展的必然结果,同时也会促进国民经济的发展。而房价过度上涨,市场的作用会使社会上大量资源涌入房地产市场,容易形成房地产市场泡沫。目前业内公认的衡量居民购买住房支付能力的指标是房价—收入比(购房价格/居民家庭年平均收入),数值在4—6区间为正常水平。国家统计局数据显示,2016年我国城市常住家庭中80%以上的常住人口房价收入比超过了6(如表1),反映出中国居民购房压力偏大。

  表1  2016年城镇常住住房家庭支付能力

家庭

人口分布占比

平均家庭人口

城市家庭数(万户)

家庭可支配收入

房价—收入比

最低收入

10%

3.33

1802

17816

28.1

低收入

10%

3.22

1863

23925

20.29

中等偏下收入

20%

3.06

3922

36628

13.7

中等收入

20%

2.89

4152

51731

9.7

中等偏上收入

20%

2.74

4380

75514

6.6

高收入

10%

2.51

2290

143838

3.5

最高收入

10%

2.91

2390

348890

1.4

数据来源:国家统计局

此外,房价过度上涨会增加企业生产及雇佣成本,降低实体经济的竞争力,当收入增速放缓时,房价上涨易挤出消费;由于投资对我国经济发展贡献力度大,房价过度上涨形成泡沫会对投资造成较大的冲击,泡沫一旦破灭会对金融系统产生巨大的冲击。2016年末,我国房地产市场贷款余额26.7万亿元,占金融机构各项贷款余额的25%,这说明我国房地产市场杠杆率过高。

 

三、供给侧结构性改革背景下推动商业地产市场健康发展的有效途径

供给侧结构性改革背景下的住房理念就是要让住房回归居住的本源。市场经济下房地产的本质是商品,市场的作用会使商品的供给和需求最终达到平衡。当住房具有投资属性且价格具有上涨趋势时,市场这只“看不见的手”会使社会上大量的资源向房地产市场倾斜,势必会成为货币超发的蓄水池。因此,为纠正居民住房过度商品化,在政府调控需求的同时,供给方也应做出相应调整以满足社会上不同阶层的住房需求,必须配套建立完善的住房供应体系,根据不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴与保障方式、租赁方式来解决住房供给问题。

(一)健全商品房市场调控机制

商品房既然为商品,就应按照自身的市场规律去发展,房子价格高低、品质好坏由开发商和购房者根据市场规律去调节,政府需要当好市场的“守夜人”,例如以阶梯化税收等手段来调控,不以行政手段任意加以干涉,制定法律制度以确保商品房市场健康发展。

(二)规范与完善保障性住房制度

保障性住房主要指廉租房与经济适用房,是含有政策性补贴的、专门为城市中低收入阶层服务的政策性住房。目前,保障性住房存在的缺陷主要有以下两点:一是供给数量严重不足,许多具备申请资格的家庭都要摇号并长期等待;二是执行不规范,管理不严。例如,经济适用房与商品房之间没有“隔断”机制,分到手的经济适用房可以直接进入商品房交易市场,这与保障性住房的初衷相违背。因此,需要严格规范保障性住房执行制度,完善保障性住房体系建设,地方政府应该发挥“裁判员”的职能,真心实意拿出地段较好的土地,以较高的规划建筑设计水平保证经济适用房和廉租房能够真正解决老百姓的住房问题。

(三) 培育与发展住房租赁市场

只发展商品房和保障性住房还不足以满足不同阶层对于住房的需求,城镇化进程衍生大量流动人口的同时房价高企,限购限贷等现象使得部分需求从购房市场外溢到租房市场;当前我国房屋租赁市场制度尚未健全,租赁市场亟待规范;培育住房租赁市场是世界各国尤其是发达国家普遍的做法。此外,年轻群体晚婚导致置业延迟,延长个体租赁消费周期,间接增加了消费需求。根据有关数据统计,预计到2030年,我国住房租赁人口达到将达到2.7亿,住房租赁市场规模可达到4.2万亿元。因此培育和发展住房租赁市场满足这部分群体的需求很有必要,我国的住房租赁市场潜力巨大。

 

 四、完善住房供应体系建设的积极效果

(一)有力促进城市现代化的健康发展

目前农民进城务工人数很多,但是真正能够在城市落户,成为“新城里人”的却很有限。不少人只是年轻力壮时进城打工,年老力衰时仍然回农村养老,其中的原因之一便是城里的房价太贵,农民工无法承受,完善住房供应体系建设可以极大地解决这一问题,城市现代化能够得以健康发展。

(二)扩大内需,促进经济可持续增长

一是会减少“房奴”数量,进而使公众有更多的钱投入消费;二是完善住房供应体系相当于向低收入阶层及中低收入阶层提供了大量财政补贴,增加社会消费需求;三是实施住房供应体系建设将会形成新的投资热点,综合效益应高于基础设施项目。

(三)改善民生,促进社会和谐发展

完善住房供应体系建设是“促居住、保基本、抑投机、疏投资”的具体措施,也是提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理的具体体现。伴随着未来“租购同权”制度的实施,留守儿童问题将得到解决,并且也在一定程度上让“二次分配”向弱势群体倾斜,这对于缩小贫富差距、促进社会和谐都是非常有效的。

 

参考文献:

[1] 高红.房地产供给侧改革:“公共服务+”的视角[J].求实,2016(12).

[2] 中国人民大学宏观经济分析与预测课题组,刘元春,闫衍,刘晓光.供给侧结构性改革下的中国宏观经济[J].经济理论与经济管理,2016(08).

[3] 唐晓旺. 房地产供给侧改革与农民工市民化[J].中州学刊,2017(02)

[4] 吕丽.推广政府和社会资本合作PPP模式 推进供给侧结构性改革[J].当代会计,2017(05).

 

 

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