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房地产项目开发的风险探讨——以某高校教职工住宅小区项目为例
时间:2020-04-01 17:13:03    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 马丹  洛阳金鑫集团有限公司  河南洛阳  471003 

摘要:房地产项目开发因其行业的特殊性以及强大的市场带动性,使得房地产开发行业在人们的生活中占居越来越重要的地位。我国很多房地产开发企业较为注重项目的工程开发,对项目风险管理并不是很关注,甚至缺乏有效的风险管理意识,最终影响到项目的投资收益。房地产开发行业为确保企业能够健康持续的发展,那么正确认识风险并制定相应的风险应对措施则势在必行。本文正是基于笔者自身的工作经历而来,以某高校教职工住宅小区项目的建设及管理为例,通过总结该项目实际操作过程中的经验,阐述房地产项目开发过程中的风险及其相应的管控措施,为今后同类型房地产开发风险管控提供借鉴。

关键词:房地产项目开发风险管理风险管控

中图分类号:F299.233.4;F272.3    文献标识码:A    文章编号:1673-5889(2020)07-0000-02

 

 

 

房地产开发行业在我国的发展历程不过数十年,相比西方发达国家较晚。该行业因其投资大、周期长、耗力多、高赢利、高风险的行业特殊性,已经成为我国市场经济发展的重要支柱产业,经过多年的发展,也在一定程度上带动钢铁、水泥以及建筑业的发展。房地产开发行业与国民生活和国民经济存在高度关联性,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容也越丰富,随之而来的开发难度逐步增大,项目风险管控难度也会呈递增趋势。本文以笔者所在的J集团旗下地产公司承建的某高校教职工住宅小区项目的定向开发为例,浅析房地产项目开发的风险管控及其应对措施。

 

一、某高校教职工住宅小区项目开发建设的基本状况

洛阳某高校新校区教职工住宅小区项目一期工程是由J集团旗下地产公司开发建设,该项目是在土地成本低,建安市场平均成本较低,且为某高校定向开发,预期销售可以完全实现的情况下开发建设的。由于是定向开发,因此项目建成后的销售问题无需考虑,定向开发协议已经提前约定销售对象必须为高校指定的老师,且每家每户需配比建设一个地下停车位和一个地下储藏室。该项目是J集团旗下地产公司首次与高校合作的定向开发项目,由于在定向开发方面缺乏经验,且对项目风险估计不够充足,最终该项目的住宅全部按期交房,但是地下停车位和地下储藏室存在部分教师未按合同约定购买的情形。直接导致开发企业预期现金流没有完全实现,预期项目收益距离目标稍有差距。

 

二、房地产项目开发风险探讨的意义

房地产开发行业的利润率相对其他行业的利润率在一定程度上存在偏高的现象。过去几年政府出台了一系列调控政策,加强土地供应控制、银行信贷控制、调整住房供应结构、控制住房售价等等,使得房地产行业的增速略有减缓。另外,开发企业专业化程度的不断提高,也更加突出房地产项目开发风险管理的重要性。在房地产开发行业市场竞争如此激烈的今天,企业需要通过有效的风险管控方式,预估潜在风险并制定有效的风险应对措施,在提高项目风险管理水平的同时为城市建设注入活力和资金,从而带动建筑业、建材业以及其它相关产业的发展。

J集团旗下地产公司从事房地产开发行业十年有余,公司管理层多来自于市房地产协会以及设计院,从事房地产开发行业的经验也较为丰富。在某高校教职工住宅小区项目的整个开发过程中,风险管控水平相对于市场平均水平应该算是较为准确到位的。该项目的开发建设,也在一定程度上提升公司管理层的项目风险管理水平,同时也促进企业今后的持续健康发展。

 

三、国内房地产项目开发风险管理的现状

国家对房地产行业调控政策的出台,使得房地产开发企业面临资金与土地的双重压力,同时也使开发企业的准入门槛得以提高。那些有实力的大中型房地产开发企业,积极储备土地,各地市频繁出现“地王”,高价土地不断增加企业的债务,造就项目较高的财务风险。

我国的房地产开发主要依赖于银行贷款,整个开发过程主要通过土地抵押贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等方式获取资金,房地产企业通过预售回笼资金,用以偿还银行贷款及利息。整个过程是一个完整的资金链,任何一个环节的资金出现问题,都将直接影响整个项目的开发。许多小企业开发资质不达标,资金链断裂,致使部分房地产开发公司难以持续经营,所开发的项目难以维持,出现停工破产、烂尾楼、项目转让等现象。

实践中发现,我国的房地产开发行业对于前期调研决策的重视程度相对较弱,很多小企业不愿花费大量的时间和金钱去研究市场和国家政策等问题,部分企业主凭借主观经验决策,结果通常是准备不够充足,被迫中途停工。正因如此,也更加突显出风险预测和风险应对管控的重要性。

 

四、房地产开发项目的风险管控

笔者曾亲身参与J集团旗下地产公司投资建设的某高校新校区教职工住宅小区项目,该项目在整个建设期间基本可以按照预期达到风险管控目标,但是最终还是存在一些问题。例如,高校教职工未能按照我司与高校的协议约定购买地下停车位和储藏间,致使该项目的住宅向高校教师交房以后,公司剩余部分地下停车位和储藏间未能实现现金流的流入,与项目预期收益存在一定差异。因此,笔者本身对于项目的风险管控是深有感触的。

(一)前期投资决策与准备阶段的风险管控

房地产开发项目是否可行,前期就需要做一个系统完整的可行性分析,市场调研要尽可能的详细,对项目所在地的政府规划、地理环境、销售对象、国家宏观政策、当地税收政策以及项目融资规划等方面充分分析探讨,为管理层决策提供详细的依据,在最大程度上的预测风险,避免盲目投资。

当决定投资一个项目时,方案的设计一定要通盘考虑,整体设计,确保设计方案的系统性可以有效避免后期竣工阶段一些不必要的麻烦。依据整体设计方案,出具设计图和施工图,进而测算相对准确的项目预算,提前控制和规避风险。因此,合理配置管理团队和决策机构,提高管理团队和决策人员的综合素质是降低管理风险的最优捷径。

(二)项目开发建设阶段的风险管控

房地产项目开发建设阶段的主要目标是保质保量、安全按时完成项目建设工作,这一阶段的风险相对投资决策阶段的风险较低,风险类型主要有成本管控风险和融资风险两大块组成。

1.成本管控风险,首先要从设计方案说起,一个项目的涉及方案既要符合国家建筑规范的安全要求,同时也要做好合理的规划设计,动态调整并监控项目成本,签证变更不能过于频繁,加强成本管控力度,避免返工现象或者其他不必要的经济利益流出;其次是过程控制,重视招投标工作,做好市场采价调价工作,防止投标单位之间串标现象、以低价恶意竞争中标后再进行索赔现象、投标单位与内部人员之间行贿受贿现象等营私舞弊行为,选择性价比较高的材料,并与信誉度良好的供应商签订合同,多部门审核会签合同,防控法律风险,并依据预算有效控制工程造价;同时也要做好相关部门的沟通协调工作,通过聘请专业的监理公司,明确监理公司与承建单位工作人员的职责,规范项目现场的施工行为,避免总包方和分包方之间管理混乱问题,确保工期能够按时完成,降低管理风险和技术风险。

2.融资风险方面,大部分房地产开发企业在取得土地使用权时,基本就把自己投入的资金全部用掉,因此后续开发所需资金的筹集则成为企业的重要工作。企业要按照时间节点制作资金使用计划,再依据资金使用计划制定融资计划。同时也要选择适合自己的融资方式,多渠道融资,分散融资风险,包括但不限于银行贷款、股权融资、预售房产、员工针对项目本身内部集资等方式尽快帮助企业回笼资金,解决资金缺口问题。银行贷款的政策和门槛是会不断调整的,因此企业要尽可能的依靠预售房屋回笼后续资金,也应考虑房地产销售市场低迷及复苏后滞销等情形;考虑建设资金供给跟不上时的紧急措施。对于筹集到的资金,房地产开发企业也要严格按照资金使用计划统筹调配,把控资金的用途,控制资金使用风险,让资金物尽所用,降低资金成本和企业财务风险。

(三)后期租赁销售阶段的风险管控

后期租赁销售问题也是管理层应当提前考虑的,J集团旗下地产公司开发建设的某高校教职工住宅项目由于后期销售问题导致预期收益未能完全实现。因此,管理层要通盘考虑销售问题。对外,要制定优质的营销方案,拓宽销售渠道,采用团购方式、网络营销方式和销售代理模式等,结合市场供求情形和企业盈利测算等信息合理定价,完善定价调价审批手续,帮助企业尽快回笼项目资金。对内,要加强队伍建设,完善培训机制,让每一位员工都有责任感和使命感。制定有效的绩效考核制度,在最大程度上激发和调动销售人员的工作积极性;同时也要提升销售人员业务素质,了解银行按揭贷款合同和前期物业服务合同的内容可以促进销售合同的签订,有助于企业销售回款工作。

销售部门也要建立完善客户档案,维护现有客户,开发潜在客户,加强意向客户的联系,为销售回款工作做好基础保障。当然,相当一部分中小型房地产开发项目后期都会留存部分资产有待销售,对于这部分资产,企业在清盘完成之前,也可以把资产抵押变现,尽最大可能回笼资金,为企业后续发展提供支持。

 

五、结束语

由此可以看出,房地产项目开发是一项庞大而精细的工程,而房地产开发企业对于项目的每个环节都要制定有效的风险预防、风险控制和风险应对管控策略,在最大程度上提高项目开发的收益。企业管理层也应当依据开发项目的实际情况,对项目进行详细的分析,并制定完善的应对管控措施,在确保工程质量的同时,强化企业管理层风险意识,规避风险,避免不必要的损失,提升房地产开发企业的整体经济效益。

 

参考文献:

[1]赵豫.简析当前房地产开发项目可行性研究中的问题及建议[J].中国集体经济,201828.

[2]刘彬.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].时代金融,201806.

[3]张葵.房地产企业合作开发模式项目风险管理研究[J].会计师,201812.

 

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