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房地产融资方式探讨
时间:2020-07-31 12:21:50    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 姜明明

青岛鲁商蓝岸地产有限公司  山东青岛 266100
 
摘要我国房地产行业是改革开放后伴随着市场化改革的不断深入而得到迅速发展的但由此形成的“房地产泡沫”以及地方政府财政对于“土地财政”的依赖等问题引起了学术界和监管层面的关注,在这样的背景下,银行不断收紧对房地产行业的信贷支持,导致我国很多房地产企业面临着较高程度的融资约束,引发了其正常经营活动陷入了困境,加之我国在进行新兴加转型的特殊发展阶段后,政府不断推动“去杠杆、去库存”的战略以推动我国产业转型升级,这进一步加重了我国房地产企业生存发展面临的困境。如何优化融资渠道,保持合理的资本结构,借助融资方式的选择推动房地产企业实现转型升级,这些问题成为我国很多房地产企业面临的问题,笔者将在本文中进行探讨。

关键词:房地产;融资方式;策略

中图分类号:F299.233.42    文献标识码:A    文章编号:1673-5889(2020)21-0024-02房地产企业面临的融资渠道

我国房地产企业的融资渠道包括银行贷款企业债券股权融资商业信用和内源融资在不考虑内源融资的情况下就融资成本而言股权融资成本最高,银行贷款较低,企业债券的融资成本居中。其中的商业信用没有成为房地产企业的主要融资渠道,原因在于其所产生的利息费用不能在税前抵扣,加重了企业的融资成本,但银行贷款的利息费用可以在税前抵扣,从而产生税盾收益。股权融资是上市公司普遍采用的融资方式,股权融资不存在还本付息的压力,因此对于缓解企业融资约束具有重要作用。

二、房地产企业面临的融资约束困境

与其他行业不同,房地产行业属于典型的资金集中度很高的行业,也即房地产企业的正常经营活动中,每个环节都会涉及到大量的资金往来。由于行业的特征,使得融资问题成为我国房地产企业普遍面临的重大问题,虽然内源式融资是房地产企业可以选择的合理的融资渠道,但对于较大的资金需求而言,内源式融资无法填补全部的资金缺口,因此,房地产企业的经营活动必然要选择合理的外部融资渠道,外部融资渠道就会无形中加大房地产企业的融资成本和融资风险,很容易使的房地产企业面临融资约束困境。笔者在本部分将对我国房地产企业面临的融资约束困境的原因进行分析。

(一)对于某一融资渠道的过度依赖

我国资本市场在不断发展,但与发达国家相比,我国的资本市场的发育程度还相对较低,加之资本市场与商业信用融资渠道的融资成本相对较高,对于企业的信息披露水平的要求相对较高,而且通过商业信用融资所产生的利息费用不能在税前进行抵扣,进一步限制了商业信用融资渠道的拓宽,基于此,银行部门在我国金融体系中仍然处于核心主导地位,这使得我国房地产企业普遍选择银行信贷作为其主要融资渠道,这是由于我国融资体系的实际情况决定的,相比于股权融资与商业信用,银行信贷具有以下几个方面的优势:第一,银行信贷融资成本较低;第二,相比于股权融资而言,银行信贷对于企业信息披露的要求相对较低,有利于企业保护商业秘密;第三,相比于商业信用而言,银行信贷所产生的利息费用可以在税前进行抵扣,从而产生相应的利息税盾效应;第四,银行信贷普遍存在着“关系型信贷”的情况,及时企业在短时间内难以偿还银行贷款,也可以通过信用展期等方式降低使企业陷入财务困境的风险。这些优势使得我国房地产企业过度依赖银行信贷,但长此以往,银行信贷这一单一融资渠道对房地产企业的制约作用将会不断显现,最终对我国房地产企业的发展产生不利影响。

(二)融资结构不够合理

财务管理理论对企业融资结构进行了非常详细的解释,融资结构就是指企业通过不同的融资渠道所获取的外部资金的金额及其相互之间的比例关系。不同的融资结构会产生不同的企业价值,而且企业融资结构确实存在着合理与不合理的区分,所谓合理的融资结构,就是指融资的期限与项目建设或收益回收期限存在合理的配比关系。更加通俗地来说,就是指企业长期的建设项目应当主要依靠长期融资方式提供资金支持,这样可以避免因短期融资方式产生的财务困境威胁,同样,建设周期较短的项目应当尽量使用短期融资渠道进行支持,这样可以避免因使用长期资金支持短期建设项目所造成的资金浪费。根据融资优序理论,企业为获取合理的融资结构,应当首先考虑选择内源式融资,即主要依靠企业内部资金完成融资,其次应当考虑银行贷款,最后选择股权融资。但我国很多房地产企业在选择融资渠道的时候,融资结构决策出现了失衡的问题。比如企业管理层采用短期银行贷款作为长期建设项目的融资来源,或者将具有长期导向性的融资来源支持短期内就可以快速回收的建设项目,这些问题都会导致房地产企业融资结构的失衡,进而对企业价值和企业绩效产生诸多不利影响。

(三)平均融资成本较高

财务管理理论将融资成本解释为企业为获取一定的融资而付出的成本,总体而言,我国房地产企业的平均融资成本普遍偏高。造成我国房地产企业融资成本偏高的原因,与我国政府出于推动产业转型升级,不断收紧对房地产企业的信贷规模,从而导致房地产企业不得不付出更高的成本而获取外部融资支持有关。也与我国宏观经济发展进入“减速增质”的换挡期有关,但如果从房地产企业内部分析,导致我国房地产企业平均融资成本偏高的原因,与很多房地产企业的融资决策具有很密切的关系。首先,我国很多房地产企业在融资决策和投资决策之间没有寻求到合理的平衡,有的房地产企业过度重视投资,有些则过于重视融资,过于重视投资会给企业现金流带来较大压力,企业管理层往往倾向于快速获得外部融资,这就导致了所谓的“关系型融资”问题,但如果房地产企业过于关注融资,很容易导致大量的资金出现闲置,造成高额的机会成本,这也会推高房地产企业的融资成本。第二,房地产企业没能很好地抑制代理问题。代理问题是现代企业普遍存在的问题,对于房地产企业而言,管理层可能会出于个人利益的需要,试图通过扩大企业投资规模的方式进一步扩充自己可掌控的资源,于是产生了比较严重的过度投资问题。投资规模的过度扩张,对企业融资规模产生了更高的要求,从而对于企业融资成本的管控造成了不利影响。

 

 

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