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我国不动产业可持续发展对策分析
时间:2016-07-23 19:37:48    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    财经首页    我来说两句()

 摘要:不动产业快速发展过程中存在投资增长过快、价格飞速上涨、土地闲置浪费等诸多问题,而为了稳定房价出台的一系列宏观调控政策又可能对房地产市场长期发展产生不利的影响,为此,本文针对当前不动产业发展中存在的突出问题,提出不动产业可持续发展的相应对策。

关键词:不动产业;可持续发展

 

不动产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用。然而由于我国不动产业起步晚,发展时间短,经验不足,改革开放后的三十年中,不动产业发展几经波动,很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来,我国房地产投资增长速度过快,一些城市房价持续上涨,出现了诸多的问题,甚至影响到经济发展和社会的稳定,引起政府和社会的普遍关注。

一、不动产业快速发展中存在的问题

1、房地产投资增长过快、加大投资风险

2000~2004年,我国房地产开发投资平均以25.9%速度增长,高出同期全社会固定资产投资平均增速7个百分点,房地产开发投资占固定资产比重逐年增加。由于宏观调控政策的影响,2005年全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后,房地产开发投资增长速度下降为19.8%,出现短暂回调。然而 2006年开发投资增长速度又提高到21.8%2007年继续呈现加速增长的势头,20071-11月,比上年同期增长更是高达31.8%。

房地产开发投资快速增长的同时,供应结构并未明显改善,并且随着投资快速增长,投资风险剧增。据测算,房地产开发企业的资金20%到30%直接来自银行贷款,占房地产项目总投入30%到40%的建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款,再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款,因此至少60%以上的房地产投资都源自银行。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金,增加了潜在金融风险。一旦商品房大量积压,甚至出现房地产泡沫破裂,银行将是最后的受害者。

2、房地产价格快速上涨,居民购买力下降

根据国研网行业数据发布的资料显示,7年来,全国主要的大中型城市房价基本都超常规上涨,且房屋销售价格指数呈逐年上升之势,大部分城市超过了城镇居民人均可支配收入的增长水平。1998年至2004年城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%,但许多城市商品房年均增长达到了两位数。这样的增长速度给居民购房带来很大压力,导致空置商品房面积增加。截至20063月底,全国商品房空置面积为1.23亿m2,同比增长23.8%。高房价同时增加了购房者的负担。据20064月《中国青年报》报道:有91.1%的人购房用了按揭。其中,有31.75%的人,月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法,现在超过三成房贷一族已经沦为房奴

3、房地产开发用地猛增、土地闲置浪费

人多地少是我国的基本国情,土地资源的稀缺在我国是不争的事实,然而在房地产开发领域却存在着大面积囤地的行为,造成土地资源的巨大浪费。据央行2005815发布的《2004中国房地产金融报告》显示,1997年以来,全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低,2004年该比值降到50%以下,2004年全国土地购置面积和土地开发面积的差额达到20044.5m2。据《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿m2

4、房地产建筑科技含量低、能耗高

本轮高房价推动下的不动产业快速发展,几乎都是开发商在主导行业的发展,开发商在先期设计规划上一味迎合市场需求,片面追求所谓的高品质,而市民购买住宅最重视的是看地段和价格,一般不太重视住宅的节能功能,同时开发商为节约投资成本,有意降低硬件设置,造成节能设施不够先进,导致不动产业科技含量低,能耗高。根据世界银行统计,全球20个污染最严重的城市有16个位于中国。国内95%的建筑被称为“高能耗型”, 我国现在住宅80%以上未能符合政府的能耗标准。我国的建筑能耗占到全部能耗的32%,耗水占城市用水的32%,耗用的钢材占全国用钢量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%。建筑能耗产生的温室气体约占全国排放总量的25%。不动产业已经成为最大的单项能耗行业。

5、宏观调控难度大,负面效应明显

为抑制住房价格过快上涨,保持市场稳定发展,政府出台了一系列宏观调控政策包括:改善商品房供应结构、运用税收调节、加强金融监管、整顿和规范市场秩序、引导居民合理消费、制止炒卖土地、严格土地管理等方面。2006年以来,中央及地方政府针对过快增长的房价,几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。然而,政策“组合拳”的收效甚微,房价在“且调且涨”的曲线下一路前行,北京、深圳、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升,政府宏观调控的核心目标并未达到。2007年以来央行实行的一系列紧缩性货币政策终于使房价在12月份出现回落,其中,广州和深圳的新建商品住房销售价格出现了明显下跌,同时还有22个城市的新建商品房销售价格环比增幅呈现负值。这说明此轮宏观调控政策对2007年以来持续“高烧”的楼市起到了降温作用,房地产价格开始出现企稳迹象。但从长远来看,这些信贷政策和税收政策的实施,只能解决短期存在的突出问题,还有可能带来负面的政策效应,不利于不动产业的可持续发展。

不动产业高速发展同时还带来一些社会问题,诸如拆迁纠纷、征地矛盾,开发商、业主、物业公司之间的冲突与矛盾等。为了保证不动产业健康、持续、稳步发展,应当加强事前预防控制,采取有效对策,对整个产业发展进行规划和引导。

二、不动产业可持续发展对策分析

1、适度发展,与国民经济相协调

由于不动产业在国民经济中的先导地位,各行各业的发展必须由不动产业提供基本的物质条件,所以不动产业的发展超前于国民经济的发展速度。但不动产业的发展速度既要符合自身的发展规律,又要与其他产业发展相适应,并要有国民经济的支撑。不动产业对整个国民经济发展的贡献是间接的,其产品构成其他产业发展的载体,房产只有被用于生产或消费(居住)才能完成价值实现。不动产业的发展既要考虑住房消费要求,又要考虑产业基础和有效供给能力,做到规模适度,循序渐进。即只有不断提供与社会消费水平相适应的产品,才有广阔的前景,其产品定位和市场定位,都应依据多数群众的支付能力为前提,建造不同档次的商品房以满足社会需求。

2、节约资源,集约利用土地

土地资源的永续利用是实现不动产业可持续发展的物质基础,也是不动产业发展与人居环境改善的基本前提,对于有限的土地资源,要按照可持续原则开发利用。在土地资源先天不足的硬约束下,节约有限的土地资源,尽量不搞外延扩展,集约利用存量土地。国家要引导节约用地,集约利用存量土地、科学合理用地,开展节地挖潜。应依据社会经济发展的需求,制定不动产业开发用地供应计划并严格执行,控制增量土地,严禁利用城乡结合部的农村集体土地进行房地产开发。可以根据用地类别来挖掘土地的集约利用潜力,如工业建筑要适当提高容积率,公共建筑要适当提高建筑密度,居住建筑要在符合健康卫生、节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。针对目前土地征用过程中大量存在的征而不用、闲置浪费等现象,可参照我国台湾地区的做法,设立被征用土地所有权人的取回权。在被征用土地闲置的情况下,可以直接向征用土地使用权人主张取回土地,或直接向法院起诉要求取回土地,有利于促进土地的高效利用和农用地的有力保护。

为促进集约用地,20081月,国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,从闲置土地、农村闲置宅基地、工业用地等方面,提出了我国集约利用土地的一系列新举措。

3、保护环境,建立生态住区

生态环境的差异,将会极大地影响房地产的价值,房地产生态价值的实现是不动产业可持续发展的必然要求。在不动产业发展过程中,要有超前的环保观念,充分考虑资源和环境的承载能力,确定合理的城市人口规模及开发强度,要加强环境保护设施建设,搞好污染综合治理,努力创造出优美的环境。

4、体现公平,构建住房保障体系

住房是人类生活的基本需要,安居才能乐业。当房价居高不下,普通居民不得不倾其所有,或者背负巨额银行贷款买房时,必将加重居民生活负担,最终导致贫富差距加大,影响社会公平,甚至危害整个社会的安定和谐。对于城市广大的低收入群体来说,房价高涨使得他们无能力参与市场化的住房交易过程,很难通过市场途径来解决其基本的居住需求,其城市生存权被剥夺。房价持续高涨不仅加剧了地区经济发展的失衡,也扩大了贫富差距。

为了保障低收入家庭的住房消费,国外的经验值得我们借鉴。西方国家在城市化加速推进和住房短缺时期,也出现过大量低收入家庭买不起住房的情况。政府的解决方法是兴建大量的公房,以低于市场价值的租金提供给低收入家庭居住。针对目前我国房地产市场的现状,要尽快建立完善的住房保障体系,扩大覆盖面,对各个阶层实行相应的住房保障政策。同时,通过税收减免、利息补贴和税收抵扣等政策措施提高中等收入家庭的住房消费能力,使其主要通过市场来改善居住条件。重点建立以廉租房为主的住房保障体系,扩大廉租房的建设规模,适当提高廉租房的建设标准;同时,建立住房保障体系的退出机制,让己超过了住房保障标准的家庭停止享受住房保障,真正发挥住房保障体系保障低收入家庭的功能。

住房保障制度的实施,需要合理划分商品性住房和保障性住房的边界,划分市场责任和政府责任,由政府根据当地的经济发展水平、居住保障需求及土地资源约束等条件制定详细、可行的方案,这就对政府计划和城市规划、土地管理等部门提出了很高的要求。

5、降低能耗,促进科技创新

我国建筑行业的科技应用状况在国际上还处于落后地位,住宅科技含量还赶不上欧洲上世纪50年代的水平。住宅建筑多年来科技含量甚少,多是高耗能、高污染产品。随着国家建设节约型社会和资源友好型社会步伐的加快,节能省地型建筑大力推广,广大消费者节约意识不断增强,将直接影响不动产业发展趋势,科技型房地产产品将受到关注。

科技地产经过几年的探索,我国许多大型的房地产企业积累了许多有益的经验,并且摸索出了一整套适合我国国情的建筑技术与工艺,许多原来依赖进口的新材料,现在已经实现了本土化。随着国内建筑技术、制造工艺以及施工手段的不断成熟,成本会下降,节能、环保、舒适、安全的科技地产将成为普通百姓的选择目标。

6、和谐社区,提升社区文化

由于城市的异质性、城市的流动性加大,在社会化提高的同时,也难免出现小社会的封闭,带来人际上的孤独化、疏离化、表面化等城市病的严重问题。随着不动产业的发展,新型城市社区日渐增多,这种新型城市社区与传统城市社区相比,其社会关系也发生了很大的变化。住户变成了业主,房管所变成了物业管理公司,形成了一系列新的社会关系类型。与此同时,一些社区的冲突和矛盾也日渐突出,甚至发生流血对抗,原本就脆弱的社区文化几乎被破坏殆尽。

发展社区文化首先要倡导社区和谐,和谐社区的标志应该是业主之间以及业主与物业公司之间的互助合作,应该是社区成员安定团结,社区生活、社区管理稳定有序,形成文明、团结、健康的文化氛围。同时,发展社区文化必须力求人性化,要有人文关怀,要寓教于乐,乐中有教:既要讲究健康、向上,也要讲究舒适、愉悦;既要有统一规范,也要有宽松自由,社区成员之间应该是一种平等的关系,人人都有享受文化的权利。

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责任编辑:马建伟
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