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产业地产开发盈利模式实证研究
时间:2021-01-04 14:02:29    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    观察首页    我来说两句()

 朱达轩  郭艺雯  冯昱洁

                   华东建筑设计研究总院咨询与策划中心  上海  200002 

 

摘要:在城市经济、产业和空间进入高质量发展的大背景之下,对产业地产开发盈利模式的探讨再次回归。产业地产在高速发展后,面临激烈的同质化竞争。本文基于产业地产发展的现状及痛点,梳理传统产业地产开发商开发盈利方式,总结出产业地产开发实践中资产增值、收益提升的关键成功因素,为产城开发模式转型升级提供参考。

关键词:产业园区;产业新城;产业地产;开发盈利模式

中图分类号:F299.23    文献标识码:A    文章编号:1673-5889(2020)36-0000-04

一、研究背景

过去二十年,产城融合是推动中国城镇化进程的重要力量,产业地产和产业园区是促进产业与城市相互支撑与融合的载体“触媒”。不同于传统地产,产业地产的利益相关方涉及到政府、平台公司和开发商。产业地产进入门槛高、交易周期长且利润率波动大,然而不少开发者依然固守旧有的思维模式,对产业园开发存在思维误区,例如产业园区招商是一个长期性的过程,可是企业在缺乏对产业园建设的明确认知和定位下即盲目招商和率先启动房地产开发业务,将“新兴”、“互联网+”等概念作为炒作噱头,实际招商项目落地却迟迟不到位,对房地产开发业务板块也产生了负面影响,导致现金流紧张。

近年来,响应去地产化趋势,传统住宅开发商企业谋求转型,探索多元化发展路径,房地产开发商转型做产业地产业务逐渐成为产城开发的重要参与力量。房地产开发商不再单纯地依靠住宅板块盈利,产业地产、商业、酒店、写字楼等领域成为新的赢利点,产业地产成为多元布局、跨界转型的重要细分领域。据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求创新驱动、转型发展的道路,打造企业的业务新增长板块。

产业地产在高速发展中面临激烈竞争,众多仓促动工的产业园区出现了产业定位模糊、主题同质化以及后续招商不给力等问题。这些问题的根源在于:产业地产开发之前没有做好充分的前期策划和可行性研究,整体开发盈利模式和实现路径不清晰。产业园区没有形成竞争优势。如果说产城开发就好比一场多方参与的球赛角逐,在星创、双创和特色小镇的政策作用下,以大规模产业地产开发为主导的上半场已经落幕,,增量空间逐渐收紧;产城开发进入到到以产城融合、精耕细作为主导的下半场,精细运营配合存量空间改造,是对产城融合本源价值的回归。我们需要对市场主流的产城开发盈利模式进行深入观察和研究,探索性质有效的盈利模式来适应新新常态。

二、产业地产开发盈利模式分类

产业地产开发主体的盈利来源可分为:“赚开发的钱”、“赚产业的钱”和“赚资本的钱”。“赚开发的钱”,代表企业有华夏幸福、金茂、联东等,核心是项目选址规划能力和产业导入能力。企业通过开发获取收入,包括一级开发收益(政府购买或土地出让后的分成)和二级开发收益(厂房、写字楼及住宅销售收入)。“赚产业的钱”,代表企业如临港、张江高科技园区、亿达中国等,通过产业招商和提供产业服务获取收益,孵化器业务和产业投资业务也是园区运营主要业务“赚资本的钱”,代表企业有华人文化基金、黑石资本等,核心是股权投资。产业地产商联合资本对项目整体或入驻企业进行孵化培育,以现金或租金换取有发展潜力的企业股权,待企业成长后引入外部战略投资者或促成上市,实现资产增值后顺利退出并收回投资。需要说明的是,产业地产开发主体通常是多种盈利来源交叉,比如华夏幸福企业盈利来源既有来自土地一级开发收益,也有产业增值收益。

根据企业开发盈利模式的侧重点与核心能力要求的不同,我们选择最具代表性的几家企业进行实证研究与分析。

三、主流产业地产开发盈利模式

华夏幸福PPP模式

以聚焦核心都市圈为主要战略的华夏幸福,在持续精耕京津冀都市圈基础上,打造3+3+N”核心都市圈格局。集中布局长三角(南京、杭州、合肥)城市群;未来将推进郑州、武汉、成都、长沙、西安等新一线城市的产城发展。推动区域产业发展是华夏幸福近年来的着力点,也是产业地产核心竞争力所在。2019年,华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元,同比上升17.8%。新增签约入园企业545家,平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。作为一家快速增长的产城发展商,华夏幸福经过2018年一年的平台调整期,重回稳定增长的安全区间。

 

 

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