摘要：随着社会的发展，现代商业地产在社会与经济发展中具有不可替代的作用，同时也是当前国民经济中的重要组成本分。本文主要对从现代商业地产的角度出发，对当前新企业所得税给现代商业地产带来的变化与影响进行有效的阐述，这样才能真正了解和掌握当前的税收发展的实际情况，做好企业的税务筹划工作以保证企业所得税，使现代商业地产在日益激烈的市场竞争中获得更好的生存和发展。

关键词：新企业所得税；现代商业地产；税务筹划；影响；研究

    从本质上讲，税收筹划的开展一定要建立在当前的法律基础上，并且还要结合企业自身的实际情况具有一定的灵活性与随变性，切实关注当前税收政策的发展与变化，跟上时代的发展需求，获得更好的生存和发展。现代商业地产是地方税收的主力军，并且在城市建设发展与改善人们生活条件方面具有重要的发展性意义。但是新企业所得税的推行对现代商业地产的税务筹划工作产生了直接性的影响，并且也给地方税收造成了一定的影响。可见，如何采取有效措施保证税务筹划工作的有序进行，更好地适应新企业所得税的法律规范是当前现代商业地产，面临的重要发展课题。

一、新企业所得税给现代商业地产带来的变化

1.据实扣除薪资薪酬

    目前实行的新企业所得税规定，当企业在取得与实际发生的收入之间存在合理或直接相关的支出时，包含费用、成本、税金、其他支出和损失等，需要根据实际情况在企业应该缴纳的所得税中扣除。这也就是说，现代商业地产可以将实际发放工资从应该缴纳的所得税中扣除，从而使企业在支出工资中得到有效的补偿。

2.企业所得税缴纳方式的改变

    国家考虑到当前的房地产发展形势，在紧缩性货币政策的影响下，就使得现代商业地产要转变传统意义上按年的清缴，而变为按季度的预缴方式，同时还进一步明确了有关项目的与缴纳利率所具备的空间，尤其是对于经济适用房之外的现代商业地产，以及位于自治区、省、或者直辖市之内的，其预缴利润率不能有低于百分之二十；而对于经济适用房的项目开发企业则不可以低于百分之三。但是，在实际操作的过程中，现代商业地产的预缴利润率通常是按照 包分支十五来计算的。可见，这对现代商业地产尤其是中小型企业来说，对企业自身的资金流动造成重大的影响。

3.有效减轻了现代商业地产在经营初期的税负

    新企业所得税法的推行，对火车、飞机以及轮船之外的电子设备和运输工具方面，大大降低了其折旧年限，这从某种意义上有效加快了企业自身固定资产在折旧方面的扣除速度，这样就降低了企业在经营初期流出的资金，有效减小了企业自身的税负压力。

4.扩大了关联方的借款寿险范围

    从本质上来说，房地产行业对资金有很强的依赖性，因此为了有效缓解资金方面的巨大压力，企业的关联方会在资金方面出现排斥的现象，但是因为相关债务人所支付的项目融资利息可以在所得税缴纳之前予以扣除，关联企业会采用资金拆借的方式来逃避有关税务缴纳。而新企业所得税法的实施，在原有法律法规的基础上进一步扩大了现代商业地产债权性的投资范围，因此这在某种意义上就将隐蔽性的房地产开发企业的关联方融入到企业所得税之中，从而大大加重了现代商业地产自身的税收金额。

5．加重了现代商业地产前期的税负

    新企业所得税法对有关业务宣传、广告费进行了调整，这给企业的税负带来了一定压力。由于房地产在经营方面具有一定的特殊性，因此其业务宣传、广告费的实际支出是发生在获得实际收入之前的，因此根据新法规的规定，其业务宣传、广告费需要在获得实际收入后按照有关比例进行扣除，并且超出部分可以挪到第二年。可见，新法规大大加大了现代商业地产自身的初期税负。

二、新企业所得税对现代商业地产税收筹划造成的主要影响

1.对房地产关联性企业在债权性投资利息进行了扣税标准的修改

    新企业所得税法，对关联性企业在债权性投资利息方面实现了扣费标准的规范化与标准化，但是在之后的规定中表示，企业对关联性企业的实际支出不允许超过既定的比例。但是，如果企业可以对他们之间交易的独立性进行有效的证明，或者说企业自身的税负不超过其内部的关联企业，就可以将支付给关联方的利息支出从企业应缴纳的所得税中扣除。而如果企业不仅从事金融事业，并且还从事非金融性事业，其对关联方的利息支出就应当区别于企业所得税的计算方法，否则无法享受当前金融企业的相关待遇。

2.企业在债务重组中涉及到的内容需要及时确认

    之前的规章制度给企业在债务重组获得利润与损失之间不同的处理方式给企业自身的税收企划带来过很大的空间。企业在进行债务重组的过程中，其中一方会对损失进行确认，而另一方却没有对是收益进行确认，可见，企业集团只要在内部进行有效的关联性交易，并让其中一方对较高的损失进行确认，同时让另外一方对两者的重组性收益不进行确认，这样就可以将其作为资本累积，从而在当下的时间内有效降低应缴纳所得税的金额，最终降低其绝对额。所以，其债务重组对整个公司来说，具有有效的节税效果。但是当前推行的新企业所得税法便对企业在债务重组方面的收益与损失确认工作进行了进一步的修订，并且要求当下确认。这从和很大程度上影响了债务重组双方在末期应该缴纳的所得税，并且对现代商业地产来说，之前的节水作用也随之消失了。

3.现代商业地产在所得税的缴纳方式上由按年缴清变成分季预缴

之前的所得税法规定，企业在所得税的缴纳上需要依照当面的实际收益利润进行，其中对于商业用房、建造、开发的住宅以及其他附着物、建筑物等产品，需要将没有完工前的获得的预售收入依照规定计算出当月或季度的预计利润额，然后再将其融入到产品开发完工、利润预缴以及计税成本的结算一定要依照实际操作中的利润进行适当的调整。

其中，预计利润率的计算应按照标准化的规定：首先，非经济适用房的房地产开发项目需要按照有关规定进行，位于自治区、省、直辖市以及市人民政府所处的郊区或地城区，其预计利润率不能够低于百分之二十；位于地级市的郊区，其预计利润率不能够低于百分之十五；而最后位于其他地方的，其预计利润率不能够低于百分之十。其次，经济适用房的有关开发项目，新企业所得税法要求其项目的开发与构建需要切实依照有关的法律规定，因此预计利润率不能够低于百分之三。

现代商业地产开始将经济适用房所获得的预售收入进行纳税申报的时候，一定要具备相关部门的开发与销售文件，还有其他相关性的证明材料。一旦发现不符合规定的现象，就应该依照非经济适用房的销售规定执行。对于这项预缴政策的实行，特别是中小型的现代商业地产，可以将开发地址选在其他地方或者地级市，这样就可以在进行经济适用房的同时有效减少预缴所得税的额度，从而大大减轻现代商业地产自身的资金压力，尽可能延后税负。

4.资产在进行减值准备计提之后不允许转回

    新企业所得税法规定，企业需要严格依照相关的原则从而提出八项有关资产的减值计提准备，并且不可以不提或者可以多提。而在新企业所得税实施前，资产减值的计提准备是需要在企业税务筹划过程中的一项平滑利润的方法，这样企业资产在减值计提准备之后，其自身的价值有回升的可能。并且，原则性上是允许也可以在资产的减值准备部分有一定的内充范围，这样就可以有效处理资产价值回升的现象，进而把企业自身的利润部分挪后，将所得税的缴纳时间延后。因此，从某种意义上来讲这是从政府部门获得了一大笔不具有利息的贷款，从而有效缓解了企业自身资金压力。但是新企业所得税法对这一规定进行了调整，允许每项资产进行持续性的减值或计提准备，但是其资产一旦进行减值准备计提之后不允许转回，从而在很大程度上限制了准备减值自身的节税作用。

总结：

    总而言之，要想做好税收筹划一定要注重并加强依法治税工作，保证地方在实际税收经营方面是严格依照当前新企业所得税法进行的，而不是其他收入型的指标因素为具体依据的，这样就会失去税收筹划在实际操作中的意义。作为现代商业地产，要了解并掌握新企业所得税法对房地产行业造成的影响，这样才能采取有效的措施保证现代商业地产在税务筹划工作中的顺利进行，保证企业自身的健康、可持续发展。

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