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投资商业地产商铺的法律问题研究
时间:2019-01-27 18:16:43    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    杂志首页    我来说两句()

 内容提要:商业地产包括沿街营业房、市场商铺、商场商铺、产权式酒店等多种形式。本文是来源于实践的一篇文章,文章分为商业地产经营模式、法律关系、风险防范等部分,对商业地产投资的类别、模式、法律关系及投资应重点注意的问题进行了归纳分析。

关键词:商业地产;产权式酒店;法律关系;风险;防范

 

产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式,属商业地产的一种类型。作为一种房产投资模式,投资者正确分析产权式酒店涉及的法律关系、投资风险,谨慎投资、规避风险是最重要的。

 

商业地产投资模式

商业地具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买整个商业项目的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去收回投资,便在开发经营模式上有所创新,“分割出租”、“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存等开发经营模式应运而生。

分割出租:开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以短期或长期出租方式招租。在这种模式中,如果开发商经营管理能力方面有缺陷,缺少统一的规划和有序的商业经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,也有委托经营或回租关系。

投资提示:市场管理、城市规划、市场经营等是影响该投资模式的主要因素。

分割出售:让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。

投资提示:市场管理、经营、城市规划等也是影响该种投资模式的主要因素。

售后返租为了弥补分割出售模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。

投资提示:经营管理公司是否具备强大的商业经营能力是最主要的投资考虑因素,投资时要对商业经营管理公司资信和能力进行着重考察。

“地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

投资提示:经营管理公司是否具备强大的商业经营能力是最主要的投资考虑因素,投资时要对商业经营管理公司资信和能力进行着重考察。

 

商业地产投资涉及的法律关系

房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的。

房屋租赁合同法律关系。投资者与商业管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给商业管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的。

担保法律关系。保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种金三角关系,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资商业地产的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。

回购法律关系。有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。

    此外,还有按揭贷款时与银行发生的抵押借款合同关系、进行二手房转让时与买方发生的房屋买卖合同关系、旧城改造拆迁时发生的拆迁补偿问题等等法律关系。

 

投资风险及防范

由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无商业地产方面行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于商业地产投资纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规、有关司法解释和一些地方性的规范性文件。投资风险产生在合同的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。

购房权利保障。从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款,到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理,投资者可通过仔细阅读房屋买卖合同、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等途径,以合同形式进行防范。

收益权的保障。一是投资者的受益权如何保证,即如何保证自己获得开发商或酒店管理公司允诺的回报。二是要保障投资者自己的使用权益。

物业运营费用。投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定,在交由酒店管理的过程中,酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确,将来会给投资者带来一笔沉重的负担。

商业风险考虑。投资者对项目所在区域的城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等,区域内人口规模及特征、消费者的流动性、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个因素进行一些调查和分析。

参考文献:

[1]联合国贸发会议.1996年世界投资报告[].北京:中国财经出版社,2000.

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