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商用建筑项目运营维护阶段成本管理障碍因素分析
时间:2019-05-09 15:08:16    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    杂志首页    我来说两句()

 

俞一蕾
中保大厦有限公司  上海  200120
摘要:商用建筑在城市化进程不断加快的今天快速增长,人们对它的实际需求也越来越高。在商用建筑项目的成本管理过程中,运营维护阶段往往被忽视。实际上运营维护阶段是极其重要的,应该作为成本管理的重要阶段。本文对此进行了相关概述,同时分析商用建筑项目运营维护阶段成本管理的障碍因素,并提出了应对之策,以期为解决相关问题提供必要的理论启发。
关键词:商用建筑;项目;运营维护;成本管理
 
 在实际需求的驱动下,近几十年来,我国不少城市的商用建筑项目均经历了大规模的开发建设,虽然大部分项目都能够实现盈利,但并非所有的项目都能够达到预期的效果,有的甚至会出现亏损。谈到这些项目失败的主要原因,不难发现其原因之一在于商用建筑的项目管理在运营和维护阶段缺乏相应的规划以及实施措施。与其他房地产项目不同,商用建筑项目在短期内无法实现收益,它的收益一般来自进入运营维护阶段后的现金流和成本利用。然而,在现阶段,商用建筑项目的运营和维护成本管理普遍不足,在具体过程中需要支付的成本仍然很高,远低于投资人员的预期收益。因此,在商用建筑项目的建设和使用中,运营和维护阶段的成本管理成败直接影响到项目开发的成败。在运营维护阶段进行适当的控制,才能为商用建筑项目的蓬勃发展提供必要的支撑。
 
一、商用建筑运营维护阶段成本管理背景
现代建筑业已经发生了诸多变化,其运营维护管理内容已经超出了传统物业管理的范围。自从这一概念诞生以来,它就在不断得以完善,逐步形成了能耗、建筑人员、设备和资源管理体系[2]。但是,当前商用建筑的运营维护管理从整体上看,依然处于探索的初级阶段。目前,还没有完善的管理体制和行业指导方针。商用建筑项目运营维护阶段的成本管理内容十分复杂,对项目信息的需求量大,需要面对的建设周期也比较长。在成本管理的具体过程中,各个环节之间难以实现协调统一。没有一套有效可行的成本管理体系,就难以在运行维护阶段实现准确的管理。因此,建立一套有效的商用建筑项目运营维护阶段的成本管理体系就显得尤为重要。但是,不同的商用建筑项目有不同的使用方式,有不同的地理条件以及不同的管理重点。建立具有普遍指导意义的体系是十分困难的,针对实际状况,管理制度的建立应根据不同的环境差异来加以考虑,同时还需适应个体的特点。
 
二、商用建筑项目运营维护阶段成本管理障碍
(一)建筑管理者对项目的管理控制不力
因为商用建筑项目越来越多,所需要面对的情况也更加复杂。在此背景下,各种商用建筑项目的信息数据复杂而庞大,对建筑管理者的操作维护能力、信息处理和管理能力提出了更高的要求。传统商用建筑项目运营和维护的主要手段是利用计算机技术,收集与运营和维护相关的各种管理信息,发送给建设者,并作出相应的决策。在信息聚合以及后续的实际传输过程中,可以通过人工来进行信息的选择和过滤,这种传递方式使得总部收到的信息并不是很及时。相应的决策也会滞后,往往会出现最终决策与实际操作不一致的问题。当建筑管理者所做出的决策不能解决当前问题时,将极大地降低投资决策和运行管理的效率,使建设方无法实时控制每个项目的运营和维护成本。因此,传统的运维管理方法无法达到预期的控制效果,相反在此过程中需要付出的成本更高,阻碍了项目有效利润的增加。
(二)运维成本管理缺乏主动性
传统的商用建筑运营维护管理阶段一直是一种相对被动的管理模式,不会主动发现一些潜在的危险。按照减低成本的原则,在设备不能使用之前就不会更换也不会进行修理。然而,这种管理往往会造成更多的损失,因为有些设施确实无法使用,反而会影响正常的管理进程。另一方面,由于投资不足,管理上也会缺乏应有的主动性。商用建筑项目的正常运行离不开建筑水电系统的支撑,这些系统与整个运营维护过程密切相关,但是却经常被管理人员忽略,在实际管理过程中这些方面往往会缺乏监督,一旦出现问题,就会造成相当大的损失。
(三)劳动成本和能耗成本高
劳动资源管理是传统商用建筑经营维护管理的重要组成部分,运营团队的工作能力和工作有效性是商业运营项目的重要竞争力量。在合理的管理模式下,团队中的核心员工往往会具有较高的业务处理能力。管理团队通常采用功能化的组织结构,通过设置相应的职权范围,使问题信息能够以最快的效率在团队中得到传递,并最终以最全面的方式解决相关问题。目前,劳动成本以及需要支付的能源消耗已经引起了不少项目管理者的关注,而核心管理人员的流失和人力资源培训质量低下是许多运营维护项目都难以解决的问题,随着相关经济体制改革的不断深入,以及人力价格的上涨,劳动成本在实际管理成本中所占的比例也会越来越大。
 
三、项目运营维护阶段成本管理改进策略
(一)完善商用建筑运营维护成本管理理论
运维成本管理的理论系统可以指导企业从宏观层面进行运维成本管理,在不考虑成本管理差异的前提下,需要解决运维成本管理不完善等关键性障碍,完善相关理论,争取改进落后的运作方式和成本管理方式。政府有关部门和行业协会可以根据实际改进现有的运维成本管理知识体系,制定适合当前实际状况的管理体系,将先进的管理理论引入到运行维护成本管理的过程中,由此起到一定的指导作用。
(二)商用建筑BIM成本管理信息系统的构建
BIM的概念涵盖了项目的整个生命周期,为多方共享平台[,2]。从决策、设计、施工、使用和维护到最终的拆除阶段,其概念均有涉及,包括模型设计、方案确定、文档管理等等。基于其基本概念,在技术支持下,可以对管理计划进行必要的信息集成和参数化,创建相关信息,建立基于网络的交流与合作平台,以此促进问题的解决。BIM会在实际运用过程中通过信息的分类、更新和交换,来实现项目的信息管理,可以使用项目信息,将其转化为具体条件,为项目管理者提供服务,以提高项目管理的效率。
1.合理利用BIM运维管理系统的信息集成
BIM模型不仅集成了建筑设计模型和竣工交付模型,而且集成了施工过程记录、材料使用,以及其他与运行维护相关的文档和信息,从而与施工之间有机地联系起来。信息技术与建筑业的融合是当今社会发展的大趋势[3],BIM通过相关的信息集成,能够掌握空间以及设备等基本状况。同时,为了合理地规定相关的运行维护计划,应该尽量减少因信息不准确而带来的成本。
2.建立相应的BIM运营维护管理平台
在运行维护阶段,BIM模型的信息与项目的实际信息是一致的。通过BIM模型,可以使工程从施工到运营维护阶段实现无缝连接。通过这一模型,负责运维的工作人员可以快速掌握项目设施的信息,并对工程环境以及设备运行等相关状况进行模拟,合理制定相应的运营维护计划。通过BIM技术与RFID、GPS等技术的结合,可以对设备的运行参数及时进行监测,结合设备维护信息,判断当前所处的运行状态,进而对设备维护做出合理决策并采取相关措施。当然,为了延长设备的使用期限,制定合理的废旧设备更新方案,可以有效地节约该过程中的成本,在此阶段所挖掘的所有信息都存储在相应的BIM数据库中,以供将来参考。
 
四、结束语
当前的实际状况已经非常明显,商用建筑项目的发展是十分迅速的。然而,商用建筑项目的成本管理,尤其是运营维护阶段的成本管理一直被忽视,存在着成本浪费以及管理混乱等相关问题,在商用建筑项目的运维阶段还需要对这些问题加以解决。项目成本管理工作在管理活动中处于核心地位[4],因此,我们必须予以重视,并通过相应的手段对运营维护阶段的成本进行管理和控制,才能更好地实现商用建筑的经济效益以及使用价值。
 
参考文献:
[1] 白佳敏.全寿命周期视角下商业地产项目运营维护阶段成本管理研究[D].2017.
[2] 焦丽丽,陶方红.基于BIM技术提高建筑工程管理效率的有效途径探索[J].昆明冶金高等专科学校学报,2016,32(3):49-53.
[3] 朱斌.BIM在建筑运营维护管理中的探索[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2017(1):34-35.
[4] 张雪.浅谈如何做好建筑工程项目成本管理工作[J].建筑工程技术与设计,2016(26).
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