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房屋租赁合同的相关法律问题分析
时间:2019-05-28 15:11:47    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    杂志首页    我来说两句()

 施启文

辽阳市文圣房产管理经营处  辽宁辽阳  111000

 

摘要:人们在日常生活中经常会接触到房屋租赁合同,在现代社会不断发展过程中,房屋租赁形式也更加多种多样,国家也在逐步完善并加强房屋租赁制度的完善和修订。但是目前法院所审理的房屋租赁纠纷事件数量依旧居高不下,需要司法部门结合房屋租赁合同常见的纠纷,把握好案件处理要点,并采取有效对策防止发生房屋租赁合同纠纷,以更加规范化的管理房屋租赁市场。

关键词:房屋;租赁合同;法律问题

 

一、前言

房屋租赁合同能够有效规范租赁双方行为与租赁关系,而在房屋租赁情况日益复杂的背景下,房屋租赁合同涉及到的法律问题也更加复杂。为了更好的发挥房屋租赁合同的积极作用,需要深入了解常见的房屋租赁合同纠纷,针对性的提出相关解决对策,通过有关法律问题探究与完善,优化管理房屋租赁市场。

 

二、房屋租赁合同常见纠纷

(一)市场价格变动引发的房屋租赁纠纷

    近几年的房价变动较大,一定程度上也直接影响着房屋租赁。通常在确定房屋租赁关系的时候,当事人双方所签订的租赁合同涉及到的租赁时间一般都比较长,以保持租赁关系的稳定和长久。但是受到房价变动因素的影响,房屋租赁市场价也会发生较大波动,承租人和出租人在面临市场价格变动的时候,都可能出现一定心理变动,不利于稳定房屋租赁关系,进而影响到一方当事人的经济利益。住房出租的房屋价格变动一般金额较小,解决比较容易,而商品房出现房屋价格变动,会涉及到较大的金额变化,比如原先15万的年租金可能上升到20万,如果租赁合同中规定为5年租期,将直接导致出租房受到较大损失。通常遇到这种情况,出租人就会通过毁约方式来终止租赁关系,虽然承租人会获得相应违约赔偿,但是仍然会对承租人造成不利影响。相反情况也是一样会影响到出租人利益,因此,只要一方当事人利益受损,就可能发生房屋租赁合同法律纠纷。

(二)夫妻共有房屋出现的房屋租赁纠纷

    若租赁房屋属于夫妻共有财产,按照法律规定,是应该由夫妻双方共同处置房屋出租。而实际签订房屋租赁合同的时候,基本上都是夫妻一方出面进行合同签订,承租人也不会核实夫妻另一方的处理态度,这样的房屋租赁合同即便的签订了,如果夫妻关系另一方不同意且不知晓合同中的出租行为,那么很可能导致该租房行为被终止,影响稳定的租赁关系,还会造成承租人利益受损。另外,夫妻共有房屋在出租之后,会受到夫妻关系终结引发房屋出租法律纠纷。因此,夫妻共有房屋出租,租赁合同会受到夫妻关系存续与解除,引发一系列有关法律问题。

(三)房屋转租造成的租赁纠纷

    一般在房屋租赁合同签订初期,双方当事人都为了建立并维护稳定长久的租赁关系,将房屋租赁合同期限规定的比较长,尤其是商品房,基本上都是在5年以上,而在这5年期间,受到市场环境多变性的影响,承租方都可能因为生活环境变化、工作变动以及经营活动改变等不确定因素,需要进行房屋转租。房屋租赁合同签订初期的实际情况,会随着时间的推移发生变化,导致实践应用和合约发生一定矛盾,进而通过转租缓解现实矛盾。承租人把自己租赁的房屋转租给其他人,那么原承租人就会变成出租人,与新承租人建立新的租赁关系。将租赁的房屋转租之后,大部分租赁合同当中并没有规定具体的转租相关约定,一些承租人作出转租行为的时候,出租人也没明确表达自身态度,但是当转租过程中出现租赁纠纷,就很可能出现转租合同无效的情况。另外,如果房屋租赁合同中明确表明允许承租人转租,那么很可能出现多次转租情况,并在多层转租关系中牵涉进多个当事人,导致有关法律问题变得复杂。由于多次转租当事人较多,就可能在各层关系建立与解除过程中伤害到房屋所有者的合法权益,且维权比较困难,该类法律纠纷在房屋租赁合同纠纷当中非常常见。

(四)商品房经营范围变化引发的纠纷

一方面,像政府办公场所等固定用途的商品房,由于人员精简出现空闲办公室,而机关单位把空闲办公室出租他方用以获得经济利益,导致房屋应用性质出现变化,违背了法律规定,后期不可避免会出现一些租赁合同纠纷。另一方面,商品房在租赁初期,双方当事人对房屋经营活动虽然有思想上的共识,却没有在合同中具体标明,那么承租人如果在后期使用房屋过程中改变了经营业务,将房屋应用作出了更改,这样的更改可能增加房屋损害,导致出租人利益受损,引发合同纠纷。可见商品房在租赁期间出现营业范围的变化,将直接牵涉到房屋租赁合同,出现法律问题。

 

三、避免房屋租赁合同发生纠纷的对策

(一)保证合同条款的全面性

    通过分析房屋租赁合同的相关法律问题,发现很多合同纠纷是能够避免的,也就是在房屋租赁合同签订初期,将有可能发生的问题尽可能全面的体现在合同条款当中。比如在租赁房屋过程中,要考虑到某一方会由于市价变化要求解除租赁合同,此时要在合同当中明确约定此情况发生的时候,不仅要赔偿给另一方基本违约金,还要相应赔偿当事人遭受到的相关损失,以此避免受到房屋价格变动因素造成的合同纠纷问题。合同并不是规定不变的,可以根据实际情况作出灵活变动,全面约定后尽量减少出现房屋租赁纠纷。

(二)承租人全面了解出租房屋各方面信息

    为了避免发生房屋租赁合同纠纷,承租人要谨慎签订合同,在合同签订之前深入了解房屋性质,出租人与出租房屋的关系,以及房屋是共有还是个人所有,并有房屋产权证明等资料,以防因为草率签订合同导致后期发生合同纠纷。

(三)进一步完善房屋租赁合同立法工作

我国房屋租赁合同相关的法律虽然比较多,但是在市场环境不断变化过程中,也会持续出现多种新问题、新现象,导致现有法律体系不能解决所有租赁合同纠纷问题。因此,需要在市场变化和实践发展过程中,不断完善相关立法工作,避免发生租赁合同纠纷。
    (四)租赁合同履行过程要跟踪监控
    由于加油站租赁合同履行期限较长,期间会有各种情势变化,所以发生违约风险的概率较高。一种情况是合同相对方受利益驱动,采取拖延甚至拒绝支付租金等方式恶意违约,以宁愿支付违约金也要解除合同为要挟,要求降低租金、税金及各项管理费用等。这主要集中在与个人、私营企业等社会单位签订的租赁合同中。另种情况是,由于政府规划变更使得加油站不再具备经营条件,或者加油站主要设备损毁后使企业无法按约定履行租赁合同的相关义务,或者继续履行已不可能出现解除合同条件,使企业承担违约责任,支付违约金。在实践中易发的纠纷是,解除条件出现时未及时书面通知对方或者仅口头通知而没有留下书证,自认为合同已解除,实际解除时间严重滞后,在合同实际解除前不得不继续支付租金,蒙受不应有的经济损失。教训是无法提供合法有效证据,承担举证不能的后果。

 

四、结束语

房屋市场价格变动、经营范围变化、房屋转租以及夫妻共有房租等都会引发一系列房屋租赁合同纠纷,进而涉及到相关法律问题。为了最大程度的避免发生房屋租赁合同纠纷,需要保证合同条款具有高度全面性,并加强有关法律条款的立法工作,承租人也要谨慎签订合同,全面了解房屋信息,避免后期发生合同纠纷问题。

 

 

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