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城市房屋征迁过程中被征迁人权益保护问题研究
时间:2019-01-02 19:04:07    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    杂志首页    我来说两句()

 庄九华  常州市金坛区房屋征收与补偿服务中心  213000

【摘要】进入到二十一世纪之后,随着我国经济的不断发展,在我国各地的房屋征迁活动正在如火如荼的进行着,在进行征迁的过程中也往往会出现各种各样的纠纷,甚至也经常会出现征迁人进行武力镇压以及被征迁人反抗,这样就形成非常多的暴力事件,从这样的情况下可以看出,在我国的征迁过程中还存在着诸多不合理的地方。在诸多的矛盾当中,征迁人以及被征迁人之间的矛盾是最主要的矛盾,对于征迁人而言,不管是由政府组成还是由开发商组成,都会经常出现由于没有对征迁过程中的矛盾进行很好的解决而对被征迁人的合法权益造成损害的现象。而且不得不承认的是,在现实的社会中,被征迁人的合法权益不能很好的得到保障的实例也是经常发生的。在这篇文章中主要从征迁的基本概念入手,对被征迁人的合法权益之所以没有得到保护进行分析,并且在最后提出了相应的解决办法,希望给相关人士一定的借鉴参考意义。

【关键词】城市房屋征迁;被征迁人;权益保护

一、前言

如果单纯的站在字面意义进行解释,城市房屋征迁活动就是非常简单的“拆”“征”以及“迁”“收”的活动,但是在这两者之后所包含的法律关系是非常复杂的。之所以比较复杂,主要是由于征迁过程中复杂的关系所造成的。在进行征迁的过程中,所涉及到的关系主要包括政府与被征迁人之间的关系、开发商与被拆迁人之间的关系、政府委托的征收单位与被征收人之间的关系、政府与拆迁评估单位之间的关系,由于关系比较复杂,所以在进行征迁活动中经常会发生纠纷。虽然我国相关法律法规已经对城市房屋征迁活动有明确的规定,但是这些规定相对是比较模糊的,并且对被征迁人的权益保护还没有比较细致的规定,这样就使得在城市征迁过程中一旦被征迁人的合法权益受到侵害,不能找到更加有效的方法对自身权益进行合理的保护。

二、房屋征收的基本含义以及基本特征

关于城市国地土有上的房屋征收,是同我国土地所有制度具有紧密的联系的。我国属于社会主义国家,关于土地方面使用的制度是土地国有制度,因此对于城市的土地而言是属于国家所有的,没有任何一个单位或者使个体可以对土地享有所有权。但是对于土地的使用权,却是可以由国家进行出让,让单位或者是个人使用的,

随着改革开放的不断深入,市场经济的发展速度变得越来越快,这样就使得土地的使用权的流转速度也变得越来越快。对于房屋城市征收的特征而言,主要可以概括出以下几个方面:(1)之所以要进行城市房屋征收,主要就是由于国有土地在使用方面发生一定的变化;(2)城市房屋征收主要指的就是国有土地房屋进行征收的一系列活动,但是对于集体土地而言,在进行房屋拆迁过程中是不属于城市房屋征收的;(3)所有的城市房屋在进行征迁的时候,应该严格按照国家所规定的程序进行,并且还应该经过政府部门批准,任何单位或者是个人不可以随意进行征迁;(4)之所以要进行房屋征迁活动,必须是为了公共利益的实际需求,任何单位或者是个人不能因为自身利益进行征迁;(5)当城市房屋进行征迁之后,应该适当的给与房屋所有人一定的经济补偿。

三、侵害被征迁人权益的主要表现以及原因分析

(一)被征迁人权益受到侵害的的主要表现

1. 滥用公共利益的征迁

经过具体调查之后可以发现,在当前的征迁过程中有非常少的征迁活动是基于公共利益进行征收的,大部分拆迁活动来源于商业利益。存在一部分开发商打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁,还存在一些地方政府单位同开发商勾结在一起将本来不能看作是公共利益的事情,经过一系列暗箱操作硬是将其归结为公共利益,这些情况都属于违法的行为,并且已经对被征迁人的合法权益造成非常严重的侵害,通常情况下征迁人依仗被征迁人没有足够的法律保护意识,对其进行欺骗,没有从根本上将公共利益事项落实到实处。

2. 违反法定程序的征迁

目前存在着非常多的不合理征迁活动虽然已经明确规定是按照相关法律法规进行征迁活动,但是实际上根本没有经过一个合法合理的司法步骤。举例来说,在征迁之前应该对公共利益的范围进行比较明确的公开,通过听证会的形式第一时间告诉广大民众,但是征迁人并没有依法进行这项操作,当已经确定好征迁各项事宜之后,没有按照国家相关规定请专业的拆迁评估机构进行评估;在进行征迁的具体活动中,征迁人员进行暴力征迁,或者是通过比较极端方法,断水、断电的形式进行征迁。上述种种行为已经严重对被征迁人的财产安全以及生命安全造成损害。

3. 补偿不合理的征迁

首先,征迁补偿对象范围还是比较窄,只是单纯的对房屋所有人进行一定的补偿,但是对于享有使用权的人并没有进行很好的补偿措施。举例来说,如果房屋的承租人是一个相对比较大的利益群体,在进行城市房屋征迁过程中,房屋承租人只能根据房屋租赁合同与出租人进行补偿事宜的协商,但是在进行房屋征迁补偿过程中却不能够是受益人。除此之外,在对房屋进行征迁补偿的过程中,补偿款的多少也会受到地段的影响,如果房屋处于城市的黄金地段,则征迁补偿会多一些,相反,如果房屋处于城市相对比较偏僻的地方,则就有非常少的征迁补偿,其次,没有进行充分的补偿。被征迁人的预期利益没有很好的得到补偿。在现在的征迁过程中,经常遇到的一个问题就是对于“看得见的东西”进行补偿,但是对于“看不见的动作”则不进行补偿。再次,补偿金额由政府单方面决定。由于这项政策的存在,使得在我国各地的征迁活动中频繁出现钉子户。对于被征迁人而言,往往是处于一种弱势的地位,即使是对于征迁补偿款有一定的不满意也很难同政府进行有效地协商,因此只能是通过这种形式同政府进行对抗,这样不仅不利于征迁工作的顺利进行,而且对于构建和谐社会也有非常多的影响。

(二)被征迁人的权益得不到很好保护的具体原因

1. 关于公共利益的相关法律法规再具体的征迁活动中并没有得到切实执行

首先,我国相关法律,例如《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经对公共利益的范围进行了界定,但是这个界定相对还是比较宽泛的,即使是范围之内的公共利益所包含的事项也是比较多的,因此在对其进行具体界定的过程中其困难也是比较大的。其次,缺少相应的公共利益认定的程序。对于公共利益如何进行准确的界定,还没有相应的法律认定程序,这样就使得经常出现一些损害公共利益的的行为。当前阶段,在进行征迁的过程中经常出现的一种方法就是地方政府拿公共利益作为幌子,用非常低的价格从房屋所有人手中将土地的使用权限购买过来,然后再用非常高的价格将其卖给开发商,这中间的差价就被政府所获得,这样做的行为就是对公共利益的本质进行严重的背离,最终受到侵害的只能是被征迁人。

2. 城市房屋征收过程中补偿制度规定不是非常完善

近些年,房子的价格上升速度是非常快的,在许多大城市普通工薪阶级需要花费半辈子或者是一辈子的时间来进行购房。在很多情况下,被征迁方所得到的房屋征迁款根本没有办法买套面积一样的房子。对于普通工薪阶层而言,虽然牺牲个体利益,但是没有办法得到对等的利益,相反还会受到一定的经济损失。但出现这种情况下,发生矛盾是在所难免的。而且对于我国的房屋城市征迁工作而言,之所以会发生各种各样的矛盾,归根结底也是由于补偿不到位所造成的。

四、被征迁人权益进行有效保护的具体方法

(一)对房地产征迁补偿评估方法进行规范

当前比较好的一种评估方法就是将分类评估以及分户评估进行有效的结合,当征迁范围已经确定之后,评估机构首先应该进行充足的摸底调查,并且对所规划区域的房地产实际情况进行充分结合,根据房屋的结构、之前的用途、以及具体的建筑时间进行分类,这样就可以有根据的对评估参考数据进行制定,由征迁人以及被征迁人在对每一户的个别因素进行有针对的商谈,需要注意的是,在进行商谈的过程中应该根据之前已经确定的参考数据,这样就可以让双方更加和谐的达成一致,如果通过双方进行有效的协商还是不能达成协议,可以委托评估机构对用户进行评分,通过这样的一种方法,不仅可以确保征迁工作顺利地进行下去,对人力物力进行有效地节约,而且还可以在很大程度上给当事人谈判的空间,将纠纷降低到最少。

(二)缩小公共利益从应然到突然之间的差距

对于公共利益而言,是一个比较难以定义的概念,不管是在国内还是在国外没有任何一专家或者是学者对其有一个比较清晰明确的规定。从这个角度上看,缩小公共利益从应然到突然之间的差距可以从以下几个方面努力:首先,被征迁人应该将自身的法律意识提升上去。对于被征迁人而言,通常情况下都是一些普通老百姓,因此这些人所掌握的信息是非常少的,而且由于教育水平方面的原因,没有办法得到全面细致的法律知识,但是对于被征迁人而言,为了能够更好地维护自身的合法权益,掌握一些最基础的法律常识也是非常有必要的,当自身的合法权益没有得到很好的保护的时候,可以通过寻找律师进行现场咨询,当权益已经受到侵害的时候,不能采取以暴制暴的形式,那样是于事无补的,应该努力借用法律的力量对自身的合法权益进行维护,这样就可以避免多次受到同样的侵害;其次,应该加大对“借公共利益之名,行不法拆迁之实”行为的惩罚力度。最后,对于公共利益的认定程序应该不断进行完善。只有非常完善的认定程序才可以更好地确保征迁补偿工作的公正公开。

(三)建立健全的商业征迁制度。。。。。。。。。。。。。。。。

商业征迁制度在我国的城市房屋征迁过程中是一种非常重要的制度,能够很好地对被征迁人进行保护。但是当前阶段我国的法律法规只是对公益类型的征迁进行一定的规定。所以在今后应该努力建立起完善的商业征迁制度,这样就可以在进行商业征迁过程中更多地做到有法可依。在对方无商业征迁制度进行完善的过程中应该遵循以下几点内容:(1)在进行商业征迁的过程中首先应该对民法当中的自治原则以及等价交换的原则进行严格的遵守,征迁方以及被征迁方应该严格根据相关法律法规进行平等有效的协商工作,不能强迫对方作出违背自己意愿的决定。(2)充分对被征迁人的知情权以及异议权进行保护;(3)在对拆迁评估机构进行选定的时候,征迁方以及被征迁方应该同时进行协商,找到双方都认可的机构。

(四)建立健全城市房屋征收的相关听证程序

城市房屋征收的听证主要就是在对房屋进行征收之前行政主管单位根据相关法律法规所组织的关于征收的相关程序的陈述。对于城市房屋征收的听证制度而言,主要包括国有土地征收范围以及具体的用途在征地过程中的补偿情况。在城市房屋征收过程中听证制度是一种非常重要的制度,通过这项措施可以让相关决定变得更加公正公开,除此之外,通过这种制度,可以确保征收人具有充分的决策参与权,更好地向征收方表达自己的意愿。

四、结束语

从上面的叙述中可以发现在对房地产征迁补偿款进行制定的时候所涉及到的问题是非常多的,而且也是非常复杂的。当前阶段,我国还是缺少比较明确正规的房屋补偿标准,所以在实际进行房地产补偿拆迁评估过程中会遇到各种各样的问题,当出现问题之后应该对补偿评估的方法进行合理的解决,对需要征迁的房屋的实际价格进行认真合理的确定,只有这样才可以切实保证征迁过程中各方利益,确保征迁工作可以顺利平稳进行下去,从而可以更好地构建和谐、可持续发展的社会,真正做到依法征收、和谐拆迁。

 

 

【参考文献】。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

[1]刘文忠,朱松玲.台湾房屋拆迁的立法、补偿与冲突解决机制[N].北京行政学院学报,2010-05-19.

[2]王秋兰.房地产拆迁补偿评估中的问题及对策[J].经济管理,20108.

[3]杨小艳,陈龙乾,陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究,201110.

 

 

 

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