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试论不动产统一登记制度下受理实践中的审查原则
时间:2019-04-13 18:31:15    来源:www.xiandaishangye.cn    浏览次数:    杂志首页    我来说两句()

 吕勃

 山东省滨州市不动产登记中心  山东滨州  256603

 

摘要:当前,国家和地方涉及不动产统一登记的相关法律法规相对较多,加之在群众中的宣传力度较低,导致群众对不动产登记工作的流程和规章产生诸多不理解和意见,本文从现行相关不动产登记的法律法规分析入手,逐一查摆了可能引发的问题,然后对照问题论证了不动产统一登记制度下受理实践中的审查原则。

关键词:不动产;统一登记制度;审查原则

随着不动产登记改革的日趋推进,在国务院深化“放管服”改革和进一步优化营商环境“大幅精简审批,压缩办理时限”大形势下,一些地方的群众仍然感觉办事难,矛头直指不动产登记部门,认为其内部流程繁琐,重复收件审查等等。笔者认为,导致此种情况存在的成因是非常复杂的,为此笔者重新查阅了有关法律法规,并与受理过程中的每一个审查环节相互印证,力争做得每一个环节都要有法律依据支撑,提高审查效率,规避法律风险。

一、不动产登记法律、法规等的相关概况及其引发的问题

笔者对查阅过的法律、法规、部门规章以及最高法的司法解释做过粗略统计,涉及不动产登记的有一百一十多部,这还不包括地方性法规和已经明令废止的部门规章。正因为如此多的法律法规和有关法律条文的规定,使我们在受理实践中由于思维惯性和角色定位不准确等诸多原因,埋下越权审查和越位裁判等法律隐患,笔者从不动产登记的目的入手,理清登记机构的审查形式,试分析各类隐患成因并避免之。

要做好不动产登记,首先要了解不动产登记的目的,也就是通过登记机构的登记行为,对不动产的权属进行公开公示,最终以国家公信力明确不动产的归属,使当事人形成一种对该物权享有权利不可剥夺之信赖与期待。“法无授权不可为,法定职责必须为”登记机构的最重要职责,就是依据法律法规的规定或授权,保证公示公信效力的实现。

二、不动产统一登记制度下受理实践中的审查原则

登记机构的法定职责决定了登记机构在受理实践中的审查形式,不动产登记的实质就是依当事人申请,登记机构通过对不动产的权利状况、权利变动、使用性质、物理性状等相关法律事实进行审查后,对权利人取得的不动产权利及权利性状等予以确认,并记载于不动产登记簿进行公示的行政确认行为。因此,登记机构无国家行政机关的调查权,也没有仲裁机构的调解仲裁权,更没有司法审判机关的裁判权,登记机构只拥有依靠国家公信力对不动产的公示权。登记机构的公示权也可以对上述三种权利的结果进行公示,如对人民法院放判决书的判决结果进行执行,对仲裁委员会的仲裁决定进行执行,对公安机关的侦查决定协助执行等,基于此,容易使登记机构在受理相关案件时由于定位不准确,造成越权或者越位。登记机构在受理审查时,形式审查和实质审查的争论由来已久。绝对的形式审查,经常被指责为登记机构的不负责任或不作为,而严格的实质审查,不合理的增加了登记机构的审查义务,放大了法律风险,影响登记效率,在实践中难以做到。

司法判例对登记机构的审查指责更多为“合理审慎”审查原则的,但司法审判毕竟是事后救济,如何根据过往情境判断登记机构已尽到审慎义务,在司法实践中也存在不同理解。从不动产登记的目的出发,“合理审慎”审查依然要以形式审查为主,必须尽到合理的注意义务,在登记机构的能力范围内保证登记事项与现实关系的一致性。

笔者近期接触到了一个案例,该案例从一个侧面诠释了登记机构的审查原则,即“合理审慎”的以形式审查为主的审查原则。20151229日,某置业公司甲与本案抵押权人乙共同到登记机构丙对甲开发某小区第10号楼4-1301房屋申请抵押权登记,并向登记机构丙提交了《抵押登记申请表》、申请人身份证明、房屋所有权证书、《借款抵押明细》、《公证书》,登记机构依法对申请人进行了询问。登记机构在对上述材料尽到合理审查后,依照法定程序为其办理了抵押权登记。2017年,市仲裁委在一份编号为114号的裁决书中确认以下事实,某小区第10号楼4-1301房屋已与吴某早在2012817日就与置业公司甲签订过房屋买卖合同并且经过市住房和城乡建设局办理网签合同备案手续。裁决置业公司甲协助吴某办理不动产登记手续,吴某在仲裁委员会仲裁开庭时,得知自己购买的房屋已经被置业公司甲申请办理了抵押登记,并在登记机构丙处办理了他项权利证书。吴某认为自己所购房屋在已办理网签备案的情况下,登记机构丙为置业公司甲办理抵押权登记手续,属于严重违法行为,应予撤销某小区第10号楼4-1301房屋上设立的抵押权登记及颁发的他项权利证书。吴某以此为由向人民法院提起行政诉讼状告登记机构丙,并追加置业公司甲和抵押权人乙为第三人。

在庭审调查中,登记机构丙述称:一、原告吴某要求撤销涉案房产抵押权登记无任何事实及法律依据。理由是:首先,置业公司甲及本案抵押权人在办理涉案房产抵押权登记时,并未向登记机构丙如实告知吴某已购买涉案房产并办理网签备案的内容,登记机构丙事先对此并不知情。同时,吴某从未就涉案房产向登记机构丙申请任何登记;其二,负责商品房预售合同网签备案的行政主体是市住房和城乡建设局,而非登记机构丙的行政职责;其三,商品房预售合同网签备案属于行政管理范畴。根据物权法定原则,涉案房产虽办理了网签备案,并不当然产生物权效力。原告吴某并不能因涉案房产办理网签备案而取得涉案房产的不动产物权,其仅仅取得了债权请求权。根据物权优先于债权的原则,吴某取得的债权请求权不能对抗、影响、消灭涉案房产抵押权登记,同时,《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条以列举方式规定了六种可撤销行政行为的情形,但涉案房产抵押权登记不存在上述法定可撤销的情形,故吴某诉求撤销涉案房产抵押权登记没有任何法律依据。二、登记机构丙作出的涉案房产抵押权登记行为合法有效。理由是:首先,办理不动产登记依法属于依申请的行政行为,登记机构仅需对房屋登记申请人提交的登记材料进行形式审查,而房屋登记申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,并不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记及登记证明。其次,置业公司甲及本案抵押权人乙依据有关规定向登记机构丙提交了《抵押登记申请表》、申请人身份证明、房屋所有权证书、《借款抵押协议》、《公证书》、《授权委托书》等必要材料,登记机构丙依法查验了上述登记材料,并就抵押权登记的有关事项询问了作为申请人的置业公司甲及本案抵押权人乙。申请人确认提交的登记材料真实合法有效。如申报不实,愿意承担由此产生的法律责任;申请人保证申请抵押权登记的房产产权无瑕疵。同时,登记及机构丙就有关登记的事项询问了申请人,申请人保证询问的内容及提交的材料属实,申请人在《询问笔录》上签字、盖章予以确认。基于以上审查结果,申请登记的内容与申请人提交的登记材料证明的事实一致,登记机构丙依法履行了抵押权登记申请、受理、审核、记载于登记簿、发证的法定职责,登记机构丙作出的上述行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序,合法有效。

本案经法院审理后最后认定,登记机构丙尽到了法定审查责任,但由于置业公司甲故意隐瞒涉案房屋已经出售并办理网签备案的事实,在办理房屋抵押登记时做出与事实不符的承诺,导致登记机构丙对涉案房屋办理了房屋抵押权登记手续,因此登记机构丙对涉案房屋做出的抵押登记和颁发他项权利证书的行政行为主要证据不足,依法应予撤销。

上述案件的审结,证明登记机构的法定审查形式应以“审慎合理”的形式审查为主,为避免因此产生的法律风险,还要就有关事项进行必要的询问,因此询问也是审查过程中不可或缺的审查形式。

受理实践中不动产登记是否需要审查婚姻状况的问题的争论就是形式审查和实质审查有无越权行为的典型例证,就目前来看,没有任何法律授权登记机构审查婚姻关系,无论是登记还是交易,但在实践操作中,很多登记机构为了不动产便于处分避免过错归责,登记机构在权利人取得权利时实质审查婚姻关系,虽然是采取了审慎审查原则,但未尽到合理审查的原则。《婚姻法》第十八条规定:“一方的婚前财产;遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产,为夫妻一方的财产。”第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所得、部分共同所有。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此,自然人所有的不动产,只因产权转移约定或裁判而变更所有权关系,不因婚否以及婚姻关系的延续而变更所有权关系,婚内财产关系最终表现为债权关系,不由登记部门确认。如果对以上关系实行严格的实质审查,按照《中华人民共和国婚姻法》的规定,不但要审查申请人的婚姻状况、申请人取得不动产权利的时间,还要调查夫妻双方是否就此不动产另有约定,若夫妻双方婚姻关系复杂,如离婚、再婚等还要就此不动产调查其前夫(妻)是否存在约定,并据此对申请人与他人的民事合同是否有效进行认定。现行条件下,登记机构不可能做到上述状况的实质审查,即使做到了也是越权行驶了司法机关的审查权。

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第十六条规定“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责。”明确的表示了申请人有自我举证的义务。《条例》第十八条规定:“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《条例》及其实施细则进一步规定了登记机构在不同情形下的询问、实地查看、公告等义务。只要登记机构按照法律法规规定履行了上述义务,就应当认为其已经尽到了审查指责。

不动产登记行为必须依法而为,无法律、法规或规章的具体规定,登记部门不得擅自增加自己的权力,登记部门没有明确获得审查婚姻关系的权限,对登记中的婚姻关系,应以申请人提供资料外加询问是否存在共有的形式审查为主。

 

 

参考文献:

[1]常州市国土局、市房管局、市民政局、市司法局、人民银行常州中心支行联合下发《关于改进不动产登记婚姻状况审查工作的公告》. 2017121.

[2]刘晓玲.《登记机构是否应该审查隐性共有情况》.微信平台中国不动产官微.话题·争鸣[L].2018.9.12 9:29

[3]山东省滨州市滨城区人民法院(2018)鲁1602行初29号行政判决书.2018.9.7

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