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 产业研究
宏观调控政策对中国房地产业投资的影响分析
发布时间:2022-06-12 点击: 发布:《现代商业》杂志社
  摘要:本文对历年来的宏观调控政策进行了阶段性梳理,并通过房地产企业景气指数和房地产投资增速与数字相结合,对宏观调控对房地产投资的影响进行了实证分析,得出了宏观调控政策对我国房地产投资的实质性影响。通过分析,我们可以看到中国宏观调控政策的实施对中国房地产业投资和发展的影响。   关键词:宏观调控政策;房地产投资额;房地产商业景气指数   我们分析历年房地产宏观调控政策对房地产周期性波动的影响(以北京为例):房地产企业景气指数基本与国家调控房地产价格的步伐一致。1995-2002年房地产行业的健康发展,与当时出台房改、首次购房免征契税、住房补贴管理办法等放开和发展房地产的预期有关。在国家宽松的房地产政策引导下,房地产行业已经可以借入大量的前期开发资金投资购地,房地产企业指标有所上升。从2003年到2005年,房地产行业进入快速发展阶段,房地产企业景气指数不断提高。在此期间,为防止房地产行业过快发展,国家发布了防范房地产信贷风险、稳定房价、抑制房价过快增长、打击土地投机、抑制投机和禁止期房转让的通知,出台了“老八条”和“新八条”。由于国家对房地产的抑制作用,现阶段北京的房地产投资额一直在下降。2006-2007年,在房地产被定义为支柱产业的条件下,对住房结构进行了调控,提出了90平米、双70%的标准,促进房地产行业健康发展。住房投资资金的主要来源是贷款和自筹资金。房地产投资额持续增加,房地产企业景气指数达到近年来最高值,房贷利率没有实质性变化,只有住房结构变化。2008年,美国爆发次贷危机,影响了三驾马车之一的中国的出口。2008年11月和12月出现两次负增长,这是自1998年以来出口和进口首次双双负增长。去年,由于房地产调控措施效果逐渐显现,房地产交易量大幅萎缩,再加上512地震的影响和物价的快速涨跌,使得宏观经济GDP指数下降。出于对经济前景的担忧,政府采取了财政政策和货币政策的双重宽松政策。2008年5月,北京住房公积金管理中心提高住房公积金缴存比例,同年,央行多次下调存款准备金率和存贷款基准利率。对于房地产企业来说,刺激了国内固定资产投资,降低了房地产企业的财务费用,为其开发资金提供了有利条件。对于消费者来说,降低收费比例,降低贷款利率,减轻住房负担,为激活房地产市场提供有利的资金支持。2008年12月,国务院部署了房地产健康发展的政策措施。鼓励和支持住房消费,放宽二套房贷,两年以上免征营业税。这一政策的实施可以有效缓解开发商的资金压力,降低其运营成本。房地产政策从原来的抑制变成了放松流动性,鼓励房地产,但是房地产企业的税收政策没有变。今年(北京)房地产企业景气指数降至今年最低,投资增长也是如此。然而,宏观调控的双重宽松政策使得2009年的房地产价格再次创下历史新高。2008年后,国民经济继续保持稳定增长,房价的过快增长使得政府将工作重心放在稳定房价上。从图中可以看出,宏观调控政策对房地产的影响是有滞后性的,不能在当期出现。2009年,房地产(北京)企业景气指数开始有升有降,投资额也大幅增长。但是,政府的宏观调控在不断加强。在大力发展保障房的同时,严格限制购买二套房,征收房地产交易税。保险资金不得开发房地产或投机楼宇。中国银行业监督管理委员会   但根据北京房地产企业景气指数,从2010年开始出现下滑,2010年房地产投资额也出现了同样的情况。而且在2012年的政府工作报告中,未来民生将是重点,保障房和公租房将大规模建设。房地产税改革及相关配套制度将逐步实施。从目前的情况来看,政府对房地产价格的控制只会收紧,不会放松。而且部分银行已经提高了首套房贷利率。2009-2012年,房地产企业(北京)景气指数缓慢下降,投资房地产的资金在小幅飙升后迅速下降。2012年的数据显示,前两个月的投资额还不到2011年的一半,大量投资资金正在从房地产行业撤出。 参考文献: [1]安鹏、蔡明超、高国华.中国房地产泡沫的测度与成因解析[J],统计与决策,2008年第 20 期。 [2]何国钊、曹振梁、李晟.中国房地产周期研究[J],经济研究,1996第 12 期。
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