时代浪潮下的商业变革

在时代的滚滚浪潮中，商业领域正经历着深刻且影响深远的变革，商业版图的重塑已成为当下经济发展的重要趋势。步入 2025 年，商业空间重构的热潮如汹涌澎湃的海浪，席卷而来，存量更新与小体量个性商业并行的态势崭露头角，成为改写商业世界规则的关键力量。

存量更新，是对既有商业空间进行深度挖掘与重生的过程，其核心在于将陈旧的商业建筑转化为充满活力的商业新地标。在过去，许多商业建筑因时间的推移和消费模式的变迁，逐渐失去了原有的活力，被视为城市发展的 “包袱”。但如今，存量更新为这些老旧建筑带来了新的转机，通过改造与升级，它们得以重新焕发生机，成为城市商业活力的新引擎。

小体量个性商业则以其独特的魅力，在追求个性化、多元化消费的时代背景下异军突起。这类商业规模小巧，却蕴含着无限的创意与个性，它们扎根于社区或城市的各个角落，为消费者提供别具一格的购物体验，满足了当下消费者对于独特消费场景的追求。

存量更新与小体量个性商业并行，既是市场自然选择的结果，也是时代发展的必然趋势。在这场商业变革的浪潮中，机遇与挑战如影随形。这两种商业模式将如何进一步重塑商业未来？值得我们深入探究与思考。

存量更新：旧貌换新颜的商业魔法

存量时代的降临

在过去相当长的一段时间里，商业地产开发呈现出跑马圈地式的竞赛态势，大规模的增量开发成为行业发展的主导模式。彼时，城市处于快速扩张阶段，土地资源相对充裕，开发商们热衷于获取大片土地，兴建大型商业综合体，以满足不断增长的消费需求。然而，随着城市发展逐渐成熟，土地资源变得日益稀缺，这种粗放式的扩张模式开始暴露出诸多弊端。高昂的土地成本、激烈的市场竞争以及日益饱和的商业市场，使得增量开发的难度和风险不断加大，传统的商业地产开发模式逐渐显露出疲态。

与此同时，大量既有商业物业面临着严峻的挑战。随着时间的推移，这些商业物业不仅设施陈旧、业态老化，难以满足消费者日益多样化和个性化的需求，还面临着来自新兴商业项目的激烈竞争。在这样的背景下，商业地产领域不可避免地步入了存量时代。

中指研究院发布的《2022 中国商业地产发展白皮书》清晰地揭示了这一转变趋势。随着我国主力消费群体的消费理念和行为模式发生深刻变化，商业地产企业的发展模式也开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变。这种转变既是市场需求变化的必然结果，也是行业自身发展到一定阶段的内在要求。在存量时代，如何盘活现有资产，挖掘其潜在价值，提升运营效率和服务质量，成为商业地产企业面临的关键课题。

多元路径探索

存量更新绝非简单的表面修缮，而是一场涉及多方面的深刻变革，涵盖了业态调整、品牌升级、空间重塑、内容创新等多个关键层面。

在业态与品牌升级层面，许多商业项目大胆摒弃了传统的千篇一律的业态组合模式，积极引入更多体验式、个性化的业态，以满足消费者多元化的需求。例如，将传统的零售店铺转变为集购物、体验、社交于一体的复合空间，增加亲子互动、手工制作、文化艺术展览等业态，使消费者在购物的同时，能够获得更加丰富的体验。同时，积极引入首店、旗舰店、网红品牌等，这些具有高人气和独特魅力的品牌能够为商业项目注入新鲜血液，迅速提升项目的吸引力和竞争力，吸引更多消费者前来打卡和消费。

优质内容注入同样是存量更新的重要手段之一。如今的消费者不再仅仅满足于物质层面的购物需求，他们更加渴望在商业空间中获得独特的体验和丰富的精神享受。基于这一消费趋势的变化，越来越多的商业项目开始举办各类丰富多彩的文化艺术活动、主题展览、音乐节、市集等，将商业空间打造成一个充满文化氛围和社交活力的平台。例如，一些商场定期举办艺术展览，展示国内外知名艺术家的作品，让消费者在购物的间隙能够近距离感受艺术的魅力，提升审美素养；还有一些商场举办音乐节、脱口秀等活动，为消费者提供了一个放松身心、释放压力、享受生活乐趣的场所，增强了消费者对商业项目的好感度和粘性。

此外，与保租房建设相结合为商业存量盘活开辟了一条新的可行路径。随着保租房建设进程的加快，大量的租赁人群逐渐形成了一个新的、具有独特消费需求的市场。商业项目可以紧密围绕保租房社区，精心打造配套的商业设施，为居民提供便捷、高效的生活服务。例如，开设便利店、生鲜超市、餐饮店铺、健身房等基础业态，满足居民日常生活的基本需求。同时，还可以深入结合租赁人群的特点和需求，引入一些特色业态，如共享办公空间、青年旅社、文化创意工作室等，打造一个充满活力、创意和人文关怀的社区商业生态，实现商业与社区的有机融合和协同发展。

成功案例深度剖析

成都 REGULAR 源野无疑是存量更新的杰出典范。它巧妙地位于成都大源公园地下，原本只是一个普通的、缺乏特色的商业空间，但经过精心改造后，成功实现了华丽转身，成为一个集公园、商业、艺术于一体的创新型商业项目。该项目虽然体量较小，仅有 6500 平方米，但其空间利用效率极高，容纳了 20 多家独具特色的 “非标” 主理人品牌。这些品牌各具个性，涵盖了时尚、美食、艺术、生活方式等多个领域，为消费者带来了别具一格的消费体验。其建筑风格独树一帜，主打侘寂和极简风，清水混凝土的大量运用凸显了 “野” 的特质，与周边自然的公园景观完美融合，营造出一种宁静、自然又充满艺术氛围的购物环境。中央的艺术空间 gregarious 以美术馆为设计模板，定期举办各类策展、发布会、快闪、演出等活动，吸引了众多年轻人前来参与和体验，使其迅速成为年轻人的社交打卡胜地。REGULAR 源野的成功，关键在于其精准地捕捉到了年轻消费者对个性化、高品质生活方式的追求，并通过独特的空间设计、品牌组合和活动策划，为他们量身打造了一个与众不同的消费和社交空间，满足了年轻消费者对于独特体验和社交互动的渴望。

上海 HAI550 同样备受瞩目。这座位于淮海中路商圈核心地带的商业综合体，其前身为历史悠久的巴黎大戏院，拥有深厚的历史文化底蕴。经过雅戈尔集团与天目里的联手改造，HAI550 以全新的姿态惊艳亮相，成为国内首个致力于可持续生活的商业综合体。项目从建筑细节设计到品牌导入，全方位践行 “可持续” 理念。室内地面和墙面采用再生建材装饰，不仅体现了环保理念，还赋予了空间独特的质感；租赁界线相对模糊，各层铺位布局灵活，为商家提供了更多的创意发挥空间。在品牌引入方面，汇聚了众多倡导环保、可持续发展的品牌，如户外品牌 Patagonia 的旧衣展，让消费者在了解环保理念的同时，也能参与到旧衣循环利用的行动中；循环商店多抓鱼的户外装备回收点，鼓励消费者对户外装备进行回收和再利用；Howbottle 好瓶的慢闪店，展示了各种环保创意产品。在这里，消费者不仅可以购买到各类环保产品，还能参与到各种环保主题活动中，深入了解可持续生活的理念和方式，切实感受到环保与时尚、生活的紧密结合。HAI550 的成功，为城市商业的可持续发展提供了新的思路和模式，证明了在商业项目中融入可持续理念不仅能够满足消费者对于环保的关注和追求，还能打造出具有独特竞争力的商业空间。

小体量个性商业：商业舞台的潜力新势力

崭露头角的态势

在商业地产的广阔版图中，小体量商业正以迅猛之势崛起，逐渐成为行业内不容忽视的新兴力量。相关数据清晰地展现了这一发展趋势：2024 年，全国新开业集中式商业项目达 430 余个，其中入市体量≤5 万㎡的小体量项目约 174 个，占比 40%；而到了 2025 年，全国拟开业的 400 余个项目中，商业建筑面积≤5 万㎡的项目约 188 个，占比更是跃升至 47% 。这一系列数据的变化，直观地反映出小体量商业在商业地产行业中占比逐渐增大的趋势，其市场份额正不断扩大，影响力日益增强。

小体量商业之所以能够在竞争激烈的商业市场中崭露头角，背后有着多重深层次的驱动因素。在土地资源日益稀缺的当下，获取大规模的土地用于商业开发变得愈发困难。一方面，城市核心区域的土地供应逐渐减少，可开发地块愈发稀缺；另一方面，土地价格不断攀升，使得大规模商业开发的成本大幅增加，开发风险也相应提高。相比之下，小体量商业项目所需的土地面积较小，开发占用资金相对较少，开发周期也更短。这使得开发商能够以较低的成本和风险进入市场，快速实现商业布局，从而在一定程度上降低了市场准入门槛，吸引了众多投资者和开发商的目光。

随着消费市场的不断发展和成熟，市场细分趋势愈发明显，消费者的需求也变得愈发多元化和个性化。他们不再满足于传统的、千篇一律的商业购物体验，而是更加追求独特、个性化的消费场景和产品服务。小体量商业凭借其规模小、运营灵活性强的显著特点，能够更加精准地触达特定的目标客群，聚焦于社区、社群和圈层，形成独特的聚落效应。它们可以围绕某一特定的主题或消费群体的需求，精心打造极具特色的商业空间，提供更加个性化、专业化的商品和服务，从而满足消费者对于独特消费体验的追求，在市场中赢得了一席之地。

发展趋势洞察

小体量商业在发展进程中呈现出一系列鲜明的趋势，这些趋势不仅深刻影响着小体量商业自身的发展方向，也对整个商业市场产生着深远的影响。

在空间布局方面，小型化成为小体量商业的显著特点。小体量商业项目巧妙地利用城市有限资源，打破传统商业对大面积场地的依赖，展现出强大的适应性和灵活性。它们能够更好地融入城市的各个角落，填补商业空白，为城市商业格局注入新的活力。这些项目或是藏身于城市的繁华街区，与周边的历史建筑、文化景观相互融合，在保留城市历史文化底蕴的同时，为城市增添独特的商业氛围；或是扎根于社区之中，紧密围绕居民的日常生活需求，提供便捷的生活服务，成为社区生活的重要组成部分，极大地提升了居民的生活便利性和品质。这种小型化的空间布局，不仅降低了运营成本，还能精准地满足周边居民和上班族的日常消费需求，实现了商业与城市生活的有机融合。例如成都 REGULAR 源野，充分利用城市公园地下的闲置空间，通过巧妙的规划和设计，打造出充满活力的商业社区，成为城市微更新的成功典范，为小体量商业的空间布局提供了有益的借鉴。

业态组合多元化也是小体量商业的一大重要发展趋势。当今的消费者不再满足于单一的购物体验，而是追求集购物、餐饮、娱乐、文化、社交等多种功能于一体的多元化消费场景，希望在一个商业空间内能够满足多种生活需求，享受一站式的生活服务。小体量商业敏锐地捕捉到这一趋势，通过大胆融合多种元素，构建起多元化的业态组合，为消费者打造出丰富多彩的消费体验。在这里，消费者可以在特色咖啡馆里享受悠闲的下午茶时光，品味咖啡的香醇，放松身心；在独立书店中沉浸于知识的海洋，感受阅读的乐趣，提升自我；在创意手作店里亲手制作独一无二的纪念品，发挥创造力，留下美好回忆；还可以在露天广场上参加各类文化艺术活动，与他人交流互动，丰富精神生活，真正实现了 “生活方式集合” 的概念，满足了消费者对于多元化生活的追求。

主题定位细分化是小体量商业实现差异化竞争的关键策略。在竞争激烈的商业市场中，小体量商业如果采用大而全的商业模式，很难在众多竞争对手中脱颖而出。因此，它们深入挖掘某一特定领域或消费群体的需求，打造具有独特主题和风格的商业空间，通过精准的主题定位来吸引目标客群。比如，有的小体量商业以二次元文化为主题，通过引入动漫周边店、二次元咖啡馆、漫展等相关业态，吸引了大量热爱动漫、游戏的年轻消费者，为他们提供了一个交流和分享兴趣的平台；有的则聚焦于环保、可持续发展，汇聚了众多倡导绿色生活的品牌和业态，如环保家居用品店、有机食品店、可再生能源展示区等，吸引了注重环保的消费人群，传播了环保理念。通过精准的主题定位，小体量商业能够与目标客群建立起深度的情感连接，增强消费者的粘性和忠诚度，在市场竞争中站稳脚跟。

特色项目风采展示

众多特色小体量商业项目如繁星般闪耀，在商业的天空中各自绽放着独特的光芒。上海上生新所二期便是其中的佼佼者，它以 “商业再野化” 为核心理念，通过都市森林般的街区规划设计，巧妙地构造了一个多维城市空间，将自然与商业完美融合，为消费者带来了别具一格的体验。这里不仅汇聚了蓝瓶咖啡长宁首店、pizzeria 全球首店等特色餐饮品牌，满足人们的味蕾享受，让消费者品尝到来自世界各地的美食；还引进了奇人宇宙剧本杀、奇境穿越・x - meta 元宇宙乐园等沉浸式娱乐体验项目，运用先进的技术和创意，为消费者带来新奇刺激的娱乐体验，满足他们对于新鲜感和刺激感的追求；同时，ozarkhub 户外生活馆、reebok&nautica 复古联合店等特色零售品牌也纷纷入驻，提供各种高品质的商品，满足不同消费者的购物需求。多元的业态组合，使得上生新所二期吸引了不同年龄层次、不同消费需求的人群，成为上海商业的新地标，引领着城市商业的新潮流。

杭州保利时光里同样独具魅力，项目体量仅 2.6 万平方米，却以 “重塑当代惬意生活” 为美好愿景，致力于为消费者打造一个温馨、舒适的生活空间。为此，它引入了新造、德拉莫、跳海酒馆等众多有特色、有故事的主理人品牌，这些品牌各具特色，充满了个性和魅力，为消费者营造出轻松惬意的理想生活氛围。此外，项目还积极联动主理人品牌打造缤纷有趣的社群活动，如时光里 × 你又瘦了小酒馆 “喫茶胶友”、时光里 × 跳海酒馆 “一起摇滚” 工地派对等，通过这些活动，不仅让消费者常逛常新，保持对项目的新鲜感和兴趣，还有效活跃了消费，提升了复购率，增强了消费者与项目之间的粘性，成为社区商业的典范之作，为社区商业的发展提供了宝贵的经验。

前文已详细介绍过的上海 HAI550，位于淮海中路商圈核心地带，前身为巴黎大戏院，拥有深厚的历史底蕴。项目定位为 “时尚与艺术的融合”，从建筑细节设计到品牌导入，全方位践行 “可持续” 理念。室内采用再生建材装饰，不仅体现了环保理念，还赋予了空间独特的质感；租赁界线模糊，铺位布局灵活，为商家提供了更多的创意发挥空间。汇聚了众多倡导环保、可持续发展的品牌，如户外品牌 Patagonia 的旧衣展、循环商店多抓鱼的户外装备回收点等。在这里，消费者不仅能购买到心仪的商品，还能深入了解可持续生活的理念和方式，亲身参与到环保行动中，感受时尚与艺术、环保完美融合的独特魅力，为城市商业的可持续发展树立了榜样。

杭州天目里则以 “艺术与生活融合” 为主题，将艺术元素融入到商业空间的各个角落，吸引了大量文艺青年和创意人士。项目内美术馆、艺术工作室、独立书店、特色咖啡馆等业态一应俱全，整体建筑风格和空间布局充满艺术感，仿佛是一个艺术的殿堂。这里定期举办各类艺术活动、创意市集等，如一年一度的天目里艺术节，汇聚了来自世界各地的艺术家和创意作品，为人们带来一场场精彩绝伦的艺术盛宴，让消费者在购物和休闲的同时，能够近距离接触艺术，感受艺术的魅力，提升审美水平。天目里已然成为杭州文创产业的标志性场所，精准吸引了对艺术和生活品质有追求的客群，推动了当地文创产业的发展，成为城市文化与商业融合发展的成功范例。

协同共进：两者并行的化学反应

存量更新与小体量个性商业并行发展，犹如一场奇妙的 “化学反应”，在商业领域产生了显著的协同效应，为商业发展注入了新的活力与机遇。

满足多元消费需求

不同年龄层和消费偏好的消费者对商业空间有着各异的需求，而存量更新与小体量个性商业的有机结合，恰好能够全方位地满足这些多样化的需求，实现消费群体的全覆盖。

存量更新项目凭借其丰富的资源和较大的规模，通过业态调整和空间重塑，能够吸引各个年龄层的消费者。例如，一些大型存量商业项目在更新改造后，引入亲子教育、健康养生等业态，为家庭消费者提供了一站式的服务体验。家长可以在购物的同时，带孩子参加亲子教育活动，关注自身的健康养生需求，满足了家庭在不同方面的消费需求，使全家都能在商业空间中找到乐趣和价值。

小体量个性商业则凭借其独特的主题定位和小众品牌，精准地触达年轻一代消费者。年轻消费者追求个性、时尚和新鲜感，小体量个性商业正好迎合了他们的消费心理。这些商业项目通常聚焦于某一特定的文化、兴趣或生活方式，引入与之相关的小众品牌和特色店铺，为年轻消费者提供了一个展示自我、探索新鲜事物的空间。比如以二次元文化为主题的小体量商业，汇聚了动漫周边店、二次元咖啡馆、漫展等业态，吸引了大量热爱动漫的年轻人，成为他们交流和分享兴趣的聚集地。

激发商业创新活力

存量更新项目为小体量个性商业的发展提供了肥沃的 “土壤”，两者的深度融合激发了源源不断的创新灵感，催生出许多新颖的商业模式和独特的产品服务。

存量更新项目往往拥有成熟的商业基础设施和稳定的客流量，这为小体量个性商业的入驻和发展提供了良好的条件。一些老旧商业街区经过更新改造后，吸引了众多小而美的个性品牌入驻。这些个性品牌带来了新颖的商业模式和独特的产品服务，与存量商业的基础优势相互碰撞、融合，激发出更多的创新灵感。例如，一些文创类小体量商业与存量更新后的历史文化街区相结合，充分利用历史文化街区的文化底蕴和客流量，举办各类文化活动、开发特色文创产品，将传统文化与现代商业巧妙融合，不仅传承和弘扬了传统文化，还为消费者带来了全新的消费体验，开创了一种新的商业模式。

此外，两者的融合还促进了商业运营模式的创新。小体量个性商业注重与消费者的互动和情感连接，通过举办各类主题活动、打造社群等方式，增强消费者的粘性和忠诚度。存量更新项目可以借鉴这种运营模式，引入更多互动性和体验性的元素，提升消费者的参与度和满意度。同时，存量更新项目在资源整合、品牌推广等方面的经验和优势，也能帮助小体量个性商业更好地发展，实现互利共赢。

优化城市商业布局

存量更新和小体量个性商业在优化城市商业布局方面发挥着不可或缺的重要作用，共同推动城市商业向更加均衡、合理的方向发展。

存量更新能够显著提升城市核心区域商业的品质和竞争力。在城市核心区域，土地资源稀缺，商业竞争激烈，一些老旧商业项目难以满足消费者日益增长的品质需求。通过存量更新，可以对这些老旧商业项目进行改造升级，优化业态布局，提升空间品质，引入高端品牌和优质服务，增强商业项目的吸引力和竞争力，避免商业资源的过度分散和同质化竞争，使城市核心区域的商业更加繁荣和有序。

小体量个性商业则以其灵活的布局和亲民的定位，有效填补了城市社区和新兴区域的商业空白。在城市的社区和新兴区域，由于缺乏大型商业设施，居民的日常生活消费需求往往得不到充分满足。小体量个性商业项目可以根据社区居民和新兴区域人群的需求特点，精准定位，提供便捷的生活服务和个性化的消费体验。它们扎根于社区，成为社区生活的有机组成部分，拉近了商业与居民的距离，使商业服务更加贴近居民生活，促进了城市商业布局的均衡发展，提升了城市居民的生活便利性和幸福感。

未来展望：拥抱变革，引领潮流

展望未来，存量更新与小体量个性商业并行的发展态势将持续深化，为商业领域带来更为深远的变革与更为广阔的机遇。这一趋势不仅将重塑商业地产的格局，还将深刻影响消费者的购物体验和生活方式，推动商业世界朝着更加多元化、个性化、创新化的方向发展。

在未来，存量更新将继续深挖潜力，成为城市有机更新的重要推动力量。通过更加精细的运营管理，深入洞察消费者需求的变化，不断优化业态组合，引入更多符合市场趋势和消费者喜好的品牌和业态，提升商业空间的运营效率和盈利能力。同时，加大在创新业态和优质内容方面的投入，积极探索与科技、文化、艺术等领域的深度融合，打造具有独特魅力和竞争力的商业空间。例如，利用虚拟现实、增强现实等技术，为消费者创造沉浸式的购物体验；举办各类具有国际影响力的文化艺术活动，提升商业空间的文化内涵和艺术氛围，为城市发展注入源源不断的活力，使城市商业更加繁荣昌盛，充满生机。

小体量个性商业也将持续保持蓬勃发展的态势，以其灵活多变、贴近生活、精准定位的显著特点，在商业市场中占据愈发重要的地位，成为城市商业生态中不可或缺的组成部分。随着消费者需求的不断变化和市场竞争的日益激烈，小体量个性商业将不断创新和进化，进一步强化其主题定位和特色化经营。通过深入挖掘消费者的兴趣点和需求痛点，打造更加个性化、专业化的商业空间，提供更加优质、独特的商品和服务，满足消费者日益多元化、个性化的需求。同时，加强与社区、社群的互动与合作，积极参与城市文化建设，成为城市文化传播和社交互动的重要平台，为城市居民带来更加丰富多彩的生活体验。

对于商业从业者而言，当前正处于一个充满挑战但也蕴含无限可能的时代。在这个快速变化的商业环境中，从业者应保持敏锐的市场洞察力，密切关注行业动态和消费者需求的变化，精准捕捉存量更新与小体量个性商业并行这一发展趋势带来的机遇。积极拥抱变革，勇于创新实践，不断探索新的商业模式、运营策略和服务方式，以适应市场的变化和消费者的需求。在项目开发和运营过程中，注重精准把握消费者需求，深入了解目标客群的消费心理、兴趣爱好和生活方式，以此为基础进行商业空间的规划设计、业态布局和品牌引进，打造独具特色的商业空间和优质的消费体验，提升项目的吸引力和竞争力。只有这样，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，引领商业发展的新潮流，实现商业价值的最大化。

相信在存量更新与小体量个性商业并行的有力推动下，未来的商业世界将呈现出更加丰富多彩的面貌，为人们带来更多的惊喜与价值。商业将不仅仅是满足物质需求的场所，更是成为人们追求美好生活、实现自我价值、促进社交互动的重要平台，为城市的发展和人们的生活增添更多的色彩和活力。