在城市商业发展的历程中，百货商场曾长期占据核心地位，既是商品流通的重要载体，也是居民购物休闲、社会交往的关键空间。然而近年来，这一传统商业形态正遭遇前所未有的发展困境：北京百盛复兴门店在运营 31 年后，于 2025 年 12 月 31 日正式闭店，成为行业转型阵痛的典型注脚。联商网零售研究中心的统计数据显示，2023 年全国有 21 家百货商场停业，2024 年至少有 10 家宣布闭店；同花顺 iFinD 数据进一步印证了行业的经营压力，2024 年上半年，30 家百货零售行业上市公司合计实现营业收入 1050.84 亿元，同比下降 5.03%，净利润 42.19 亿元，同比降幅高达 36.19%，营收与利润的双重下滑折射出行业发展的深层矛盾。

市场竞争格局的重构是引发百货商场困境的核心因素之一。电商平台凭借突破时空限制的购物便捷性、丰富的商品供给体系以及价格比较优势，持续分流传统线下客源 —— 消费者无需出门即可通过网络平台选购全球商品，依托用户评价体系做出购买决策，叠加平台常态化的促销活动与优惠券发放，进一步强化了价格吸引力。与此同时，购物中心、奥特莱斯等新兴商业业态以 “一站式消费” 为核心竞争力，将购物、餐饮、娱乐、休闲等功能深度融合，形成了多元化的消费场景。以大型购物中心为例，其内部不仅聚集了各类零售品牌店铺，更配备了电影院、健身房、儿童游乐场、美食广场等配套设施，能够满足消费者全天候的复合需求，而传统百货商场以商品销售为主的单一功能定位，已难以适配当前消费需求的多元化趋势。

消费观念与需求结构的变迁，进一步加剧了传统百货商场的适配压力。当代消费者的购物行为已超越单纯的商品获取，更注重消费过程中的体验感与情感共鸣，尤其是 80 后、90 后、00 后等年轻消费群体成为市场主力后，对个性化、时尚化、品质化的追求更为突出，同时期待购物场所能提供舒适环境、便捷服务与丰富的社交场景。但传统百货商场普遍存在 “千店一面” 的布局困境与商品同质化问题，装修风格陈旧缺乏创新，品牌组合趋同难以形成差异化竞争；服务模式仍停留在传统层面，难以提供精细化、个性化的服务体验，无法与消费者建立深层次的情感连接，自然难以吸引新兴消费群体的持续关注。

运营管理体系的滞后则从内部制约了传统百货商场的发展活力。一方面，租金、人力成本、水电费等运营成本持续上涨，压缩了商场的利润空间 —— 核心商圈的百货商场往往面临高昂的租金压力，人力成本也随社会薪酬水平逐年攀升，双重压力下盈利难度不断加大。另一方面，数字化转型进程缓慢成为突出短板：多数商场对数字化技术的应用仅停留在表面，线上线下融合不足，会员信息、商品库存、销售数据等关键资源未能实现实时共享与高效管理；而数字化转型所需的系统开发、设备更新、人员培训等资金与技术投入，对部分资金实力较弱的商场而言构成了巨大挑战。即便部分商场搭建了线上商城，也常因界面设计不合理、商品更新滞后、物流配送效率低下等问题，导致线上业务难以形成有效支撑。

在此背景下，城市更新政策的出台为传统百货商场的转型提供了重要契机。2025 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式，通过优化城市结构、完善城市功能、赓续城市文脉、提升城市品质，打造宜居、韧性、智慧城市。这一政策框架与百货商场的转型需求高度契合，为行业发展注入了政策动力。

从政策目标来看，城市更新行动聚焦解决老旧小区改造、基础设施更新、历史文化保护等城市发展痛点，提出到 2030 年实现城市更新体制机制完善、开发建设方式转型初见成效、人居环境明显改善等目标。其中，推动老旧街区、老旧厂区等区域的更新改造与商业业态升级，与百货商场的转型方向形成精准对接 —— 作为城市商业的重要组成部分，百货商场的改造升级既是城市功能完善的重要内容，也是商业业态优化的关键抓手，与城市更新的整体目标同向而行。

在适用范围上，城市更新政策覆盖城市建成区内的各类区域，传统百货商场多位于城市核心地段，普遍存在建筑老化、功能单一、设施陈旧等问题，恰好处于城市更新的重点整治范围。这种空间上的高度重叠，使得百货商场的改造升级自然成为城市更新的重要实践内容，为其获取政策支持、整合资源创造了有利条件。

政策在商业空间管控方面的创新，为百货商场的转型提供了具体路径。政策明确推动土地混合开发利用与用途合理转换，鼓励盘活存量低效用地，这意味着百货商场可根据市场需求与自身定位，对传统零售空间进行功能重构，转型为体验式消费空间、文化创意空间或社交活动空间。例如，将闲置楼层改造为亲子体验中心、艺术展览空间或共享办公区，通过丰富业态组合提升空间使用效率与商业价值。同时，政策支持国有土地使用权人通过自行改造、转让、入股、联营等方式更新低效用地，为百货商场引入多元化投资与运营主体提供了政策依据，有助于缓解资金压力、整合优质资源。

资金与规划层面的政策支持，进一步为百货商场转型保驾护航。资金方面，中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等多渠道资金支持，为商场改造升级提供了稳定的资金保障，使其能够将更多资源投入到设施改善、业态升级与服务提升中。规划层面，政策建立的 “城市更新规划 — 单元（片区）策划 — 项目实施方案” 实施体系，为百货商场科学制定改造方案提供了框架指导，有助于确保转型项目与周边区域发展深度融合，提升整体竞争力。

国内多个城市的百货商场已借助城市更新政策实现成功转型，为行业提供了可借鉴的实践样本。西安民生百货（解放路店）的转型堪称典范，这座拥有 66 年历史的 “西北第一商场”，曾在 90 年代创造日均客流量超 10 万人次的辉煌，后因市场环境变化陷入客流下滑、商户流失的困境。在西安新城区 “商务化转型” 政策支持下，商场通过 3.4 万平方米的立体化更新改造，彻底打破传统封闭格局，以建筑内退、露台设计打造类商业街区，用通透玻璃幕墙替代厚重外墙，内部增设绿植墙与休憩区，更创新采用 “双首层” 设计，通过跨层飞梯实现多入口直达，重构了购物动线。业态布局上，1 层规划美食集市与轻商务空间，2 层引入京东奥莱等新零售业态，3 层聚焦全时段娱乐配套，签约 120 余个涵盖五大主流业态的品牌，同时通过季节限定促销、周末主题市集、新媒体营销等多元举措，实现了从传统百货到 24 小时开放式商业综合体的转型，既服务了区域商务人群，又弥补了夜经济短板。

上海六百的转型则探索出 “业态生态构建” 的新路径。这家成立于 1952 年的 “号码百货店”，曾面临购物中心、便利店与网购平台的双重冲击，在城市更新政策推动下，彻底告别纯百货模式，打造 “新六百 HUB” 与 “新六百 YOUNG” 联动的商业集群。其中，“新六百 HUB” 总建筑面积 4.25 万平方米，引入专业酒店管理公司运营，补足商圈高品质商务住宿短板，形成 “居住 + 消费” 的内生循环；“新六百 YOUNG” 定位于新都市家庭精致生活体验商业，按 “地下层高频通行与即时消费、低层潮流品牌与街式氛围、中层体验业态、高层慢生活场景” 的逻辑布局，覆盖家庭全场景需求。两大项目通过空中连廊与汇金百货相连，构建起抗风险能力更强的商业生态，推动徐家汇商圈能级提升。

重庆百货大楼则以 “文化赋能” 开辟了差异化转型道路。面对消费迭代趋势，重庆百货在解放碑商圈核心位置打造 “山城掌柜” 精品超市，深度挖掘巴渝在地文化，整合 38 个区县特色产品，设立 “麻辣江湖”“腊味飘香” 等特色板块，再现传统工坊并推出全年非遗互动体验，开业当日销售额突破 125 万元，客流超 7000 人次，同比增长 446%。通过特色商品矩阵、沉浸式文化体验与多元营销活动的结合，重庆百货打破了传统百货的同质化困局，为区域消费活力提升与国际消费中心城市建设注入动力，也为行业提供了 “在地化” 转型的参考样本。

从这些成功案例中，可提炼出传统百货商场转型的三大核心策略。空间重塑与功能延伸是基础支撑，商场需从封闭 “卖场” 向开放型城市生活中心转变 —— 通过拆除墙体、采用玻璃幕墙等透明材质实现 “拆墙透绿”，将自然景观与光线引入室内；创新设置中庭、空中花园、跨层连廊等空间元素，打造层次感与趣味性；规划休息区、亲子游乐区、文化展示区等公共空间，满足多元需求。西安民生百货的 “双首层” 设计与类商业街区改造，正是空间重塑的成功实践，既提升了消费者体验，又增强了与周边环境的互动性。

业态升级与特色打造是核心竞争力所在。商场需基于市场需求与目标客群，优化业态布局，减少中低端零售占比，增加体验式消费、新兴零售与生活服务类业态比重。打造特色主题街区是重要路径，可结合地域文化或目标客群偏好，构建差异化场景，如上海世纪汇 1192 弄的老上海复古街区、福州宝龙广场咔遛街的 80 年代福州场景，均通过主题营造吸引了精准客群。提升 “IP 浓度” 同样有效，上海百联 ZX 创趣场聚焦二次元经济，引入动漫周边、IP 主题餐厅，2024 年举办活动近 700 场，实现销售额同比增长 70%、客流同比上升 40%，印证了 IP 赋能的商业价值。

服务提升与体验优化是关键保障。商场需强化服务柔性，针对外国游客提供多语种服务与国际支付支持，为特殊群体配备无障碍设施与专人服务，南宁百货的离境退税专区、兰州万象城的宠物友好空间等举措，均通过精准服务构建了差异化优势。数字化手段的深度应用不可或缺，通过搭建官方平台实现商品查询、在线购物、活动预约等功能，利用大数据分析提供个性化推荐，引入移动支付、刷脸支付等便捷支付方式，加强线上线下融合，实现 “线上种草、线下体验” 的闭环，既能提升购物效率，又能增强消费者粘性。

值得注意的是，百货商场的转型并非一蹴而就，仍面临多重挑战。定位模糊是首要风险，部分商场盲目跟风模仿成功案例，缺乏对自身优势与市场需求的深度分析，导致定位混乱、特色缺失，难以形成持续吸引力。成本压力不容忽视，装修改造、设备更新、人才引进等转型投入巨大，若未能有效控制成本，可能导致盈利恶化。运营难度也显著增加，多元化业态对资源整合、协调管理的要求更高，需应对消费者需求快速变化，对运营团队的专业能力提出了更高要求。

应对这些挑战，精准定位是前提 —— 商场需通过市场调研深入理解目标客群需求，结合自身区位、历史底蕴等优势，制定差异化发展战略，避免同质化竞争。成本控制需多管齐下，通过与供应商建立长期合作降低采购成本，利用信息化手段提升管理效率减少人力投入，合理规划空间布局提高利用率，从供应链到运营端全面优化成本结构。创新运营模式是关键，借助大数据实现精准营销，通过线上线下融合拓展销售渠道，开展跨界合作与主题活动增强消费者参与感，如某商场通过数据分析精准把握商品销售峰值，针对性加大促销力度并推送目标客群，实现了显著销售增长。

展望未来，随着城市更新行动的深入推进与消费需求的持续升级，百货商场向城市生活中心转型的趋势将更加明确。空间利用上，商场将进一步融入城市公共空间，通过开放式街区、屋顶花园、地下商业等形态，实现与周边环境的无缝对接，成为城市功能的有机组成部分。业态布局将更趋多元个性化，共享办公、艺术工作室、健康养生中心等新兴业态将持续融入，形成覆盖全年龄段、全生活场景的业态体系。数字化转型将加速深化，人工智能、大数据、物联网等技术将全面应用于精准营销、智能管理与个性化服务，推动购物体验向便捷化、高效化、定制化升级。文化赋能将成为重要方向，商场将更注重地域文化的挖掘与传播，通过文化活动、展览展示等形式，增强消费者的文化认同感与归属感。

传统百货商场的转型，本质上是城市商业形态与城市功能的协同升级，既是行业应对市场竞争的必然选择，也是城市更新进程中提升居民生活品质的重要举措。只要紧跟政策导向，立足市场需求，持续在空间、业态、服务上创新突破，传统百货商场必将突破发展困境，成为兼具商业价值、文化价值与社会价值的城市生活中心，为城市发展与居民幸福生活贡献更大力量。