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 论文导读
现代商业中心未来发展趋势
发布时间:2022-05-12 点击: 发布:《现代商业》杂志社
我国的现代商业中心起步较晚,但在快速发展。商业中心的出现一方面方便了居民的生活,另一方面也慢慢改变了城市居民的消费习惯。商业中心的发展水平直接反映了城市经济发展的水平和消费市场的活力。它是城市文明发展进步的重要标志,也是城市居民生活节奏变化的标志。
 
根据对中国商业联合会、商业中心联盟、上市公司年报等渠道公开信息的查询和分析,目前国内商业中心的经营状况并不尽如人意——现在投入使用的商业中心约有65%处于亏损状态,逐年下降的租金、广告等综合收入远低于其建设前的预估投资模式。另有25%的项目勉强维持,濒临亏损,但能算作真正成功的不到10%。从商业零售业的运行状态来看,未来这种情况可能会更加严峻。一方面,房地产行业进入白银时代,产品品质和品牌的持续竞争将迫使部分住宅开发商向商业地产转型。小房地产公司为了盘活项目,会出售“内外街商铺”,“卖、养、租”的情况违反行业规律;二是越来越多的开盘项目参与市场竞争,争夺客户更加激烈,竞争加剧,分流严重,运营盈利压力进一步加大。
 
下面,笔者结合自己前期商业定位的规划经验和实际完成项目的建筑设计案例总结,就商业中心发展趋势的研究经验做一个简单的探讨,分享给大家,以帮助设计单位和商业管理公司更好地做好商业中心的规划设计、招商引资和运营管理工作。
 
1.发展专业化、品牌化、连锁化。
 
在过去的几年里,商业中心经常被业内人士称为“大蛋糕”,不管有没有蜡烛。在分层蛋糕的面包上放上不同的奶油、水果、巧克力等馅料食品,就像在商业中心分销品牌商家。几年前,商业中心的运营就像一条流水线,很多不同开发商建设的商业中心在平面上都差不多。消费者已经感受到了同样的布局疲劳。但截至目前,估计仍有超过一半的商业中心开发商不了解不同业态对商铺开间进深比的要求、卫生间位置的关系原则、客户电梯和自动扶梯的最佳投资收益比要求、不同业态货梯的使用要求以及相关配套设施的功能要求...中国相当一部分商业中心最初是由传统的房地产开发商开发、建设和运营的。受行业调整和经济景气指数下滑的影响,这些单枪匹马的商业中心很难形成稳定的消费群体和消费体系,品牌知名度只存在于最后一公里的便捷消费中。人们对这类商业中心的认知仅限于国内的大型收藏市场。但是,以房地产企业为主的商业中心和小品牌业主经营的商业中心也将首当其冲受到冲击。以前盖房子不需要商家入驻收租金的日子将一去不复返,敢于拿地的商业中心将不得不面临建好了却开不了店的尴尬局面。
 
可以预见,随着同行业竞争的加剧,电子商务的影响越来越大,大型商业中心运营商对电子商务和其他网络手段的整合和兼并,商业中心的准入门槛将进一步提高。同时,品牌商在零售等行业的区位发展将更加审慎保守,商业中心招商难度将进一步加大。从现在开始,由知名零售企业专业打造、控股连锁经营的品牌商业中心将成为市场主流。
 
2体验社交、新奇、智能。
 
随着国内人口结构的变化和居民审美能力的进一步提高,对商业中心的真实体验将逐渐转变为文化体验和社会互动。我们甚至可以想象,未来商业中心的主力店将不再是家乐福、沃尔玛、万达百货、王府井百货等。,而是集众多商品和功能于一体的社交场所。比如香港的商业中心作为公共空间和社交中心,功能更加全面。开在商业中心的台湾省品牌诚品书店,不仅卖书,还提供咖啡、社交、专业讲座,不仅吸引了很多人,利润也不错。加拿大多伦多的伊顿中心也强调社交功能。顾客进入商业中心,仿佛不是在商业大楼里,而是在公园里。许多当地居民在商业中心聊天,以缓解他们的孤独时间,这里已经成为居民的社交中心。一个欧洲的商业中心,也在很多人失业的时期,设立了很多培训中心,设立就业指导,为当地人提供技能培训和就业机会,吸引了很多人自愿或非自愿的来到商业中心。商业中心是消费者主权时代的主流零售形态之一,必然会全面走情境商业之路,满足消费者更加个性化的精神文化需求。顺应“为购物而购物”的消费变革趋势,适应“懒人经济”的发展方向,既是消费需求的内在要求,也是零售业未来转型方向的指挥棒。今后,商务谈判、参加聚会、约会和交朋友的功能都可以在商务中心实现。
 
商业中心体量巨大,必须有足够的客流才能维持运营。从这个角度来说,商业中心不仅仅是商业和业态的运营,更是客流资源的运营。客流管理有两个关键因素:一是吸引新客户,扩大消费群体;二是留住原有客户,增强客户粘性,提高客户到达率。它是空间建筑的灵魂,展示效果就像美丽的女士们外出不同场合需要穿的华丽晚礼服。因此,商业中心的强“吸睛”必须从不同展览主题的空间效果出发,通过新奇的体验进行升华。体验由很多元素组成,包括建筑设计、装修风格、空间布局、公共设施营造、商业布局、品类搭配、品牌组合、服务设施、氛围营造等等。这就需要操作者从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触角等多个维度入手。,并从交通、安全、便利、舒适、时尚等角度进行立体创作。,突出主题色彩、特色鲜明、文化背景、自然景观,融入更多生态、科技、动漫、影视、娱乐、社交等因素。还需要让展示空间的主题保持常新,保持对顾客的持久吸引力。
 
3主题化、差异化、精细化管理。
 
中国80%以上的商业中心都集中在一二线城市。很多地方布局已经饱和甚至过剩,空白点非常有限。“僧多粥少”的局面已经形成。激烈的竞争必然导致商业中心的发展走差异化道路,只有依靠主题和个性化才能突出重围。
 
如上海K11商业中心、上海新世界、北京芳草地等。,都突出艺术文化主题。K11在6个月的试运营中保持了每月100万人次的好成绩。究其原因,是它将有机农场、猪、旋转木马、艺术电影、互动雕塑等艺术体验元素搬进了购物中心,给市民和游客带来了前所未有的独特感官享受。上海新世界商业中心是国内情景商业的杰出代表。在6万平米的街区式商业中,打造了集历史、文化、商业、休闲于一体的情景式商业社区。以餐厅、酒吧、咖啡等时尚消费为主,成为上海商业项目的代表之一。上海独特的传统石库门老巷将与充满现代感的新建筑融为一体,建成既有传统特色又有现代功能设施的大都市商业旅游景点。租户是来自世界各地的知名品牌,约85%的租户来自mainland China以外的国家和地区。
 
随着商业中心的体验业态占比逐年上升,单位效率和回报逐年下降。因此,精细化管理和成本控制也是实现盈利的决定性因素之一。提升信息化水平,收集提炼大数据,以严格的系统流程规范运营,实现精准布局、调整、营销、服务,把有限的钱用在刀刃上,也是商业中心运营管理的重要环节。
 
这些都要求商业中心对所经营的业态和品牌有很强的控制力,能够有效整合各种资源,从而有利于整体的推广、运营和营销,提升竞争力。
 
商业中心具有经济性、社会性、文化性和精神性,将成为人们的消费习惯和消费模式。消费者去商业中心的最终目的是体验。
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