摘要：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件，将不动产纳入了增值税改革的范畴，公司增加、减少不动产及让渡不动产使用权均属于增值税应税行为。本文针对公司房产交易的行为，通过解读财税[2016]36号文件，浅谈增值税改革后房产交易的相关会计核算方法。
关键词：不动产；营改增；会计核算
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称增值税改革）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税改革后，公司增加、减少不动产及让渡不动产使用权均属于增值税应税行为。通过解读《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），本文针对公司房产交易的行为，假定交易双方均为一般纳税人，浅谈增值税改革后房产交易的相关会计核算方法。
一、一般纳税人销售自建不动产
（一）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人出售其2016年04月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法或者一般计税方法。
1、选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。其中，预缴税款=（全部价款+价外费用）/（1+5%）*5%。
例1：甲公司2016年7月1日出售其2012年自建的厂房一栋，取得收入105万元，厂房的建筑成本为50万元，已计提折旧20万元，甲公司选择适用简易计税方法计税。则甲公司会计核算及税务处理为：
①预缴税款阶段：预缴税款=105/（1+5%）*5%=5
借：应交税费-未交增值税 5
贷：银行存款 5
②固定资产清理阶段：
借：固定资产清理 30
累计折旧 20
贷：固定资产 50
借：银行存款 105
贷：固定资产清理 100
应交税费-未交增值税 5
借：固定资产清理 70
贷：营业外收入 70
③申报纳税阶段：假设甲公司7月份主营业务应纳税额为30万元，甲公司7月份应纳税额=30+5=35。8月份申报纳税时，甲公司可凭预缴税款的完税凭证抵减应纳税额，实际只需缴纳增值税30万元。
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 30
贷：应交税费-未交增值税 30
借：应交税费-未交增值税 30
贷：银行存款 30
2、选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例2：续上例，甲公司选择适用一般计税方法计税。则甲公司会计核算及税务处理为：
①预缴税款阶段：预缴税款=105/（1+5%）*5%=5
借：应交税费-未交增值税 5
贷：银行存款 5
②固定资产清理阶段：
借：固定资产清理 30
累计折旧 20
贷：固定资产 50
借：银行存款 105
贷：固定资产清理 94.59[105-10.41]
应交税费-应交增值税（销项税额） 10.41[105/（1+11%）*11%]
借：固定资产清理 64.59
贷：营业外收入 64.59
③申报纳税阶段：假设甲公司7月份主营业务应纳税额为30万元，甲公司7月份应纳税额=30+10.41=40.41。8月份申报纳税时，甲公司可凭预缴税款的完税凭证抵减应纳税额，实际需要缴纳增值税=40.41-5=35.41。
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 40.41
贷：应交税费-未交增值税 40.41
借：应交税费-未交增值税 35.41
贷：银行存款 35.41
（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人出售其2016年05月1日后自建的不动产，适用一般计税方法。以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人会计核算及税务处理参照例2。
二、一般纳税人销售非自建不动产
（一）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人出售其2016年04月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法或者一般计税方法。
1、选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为扣除购置不动产原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。其中，预缴税款=（全部价款+价外费用-购置不动产原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%。
例3：甲公司2016年9月1日出售其于2013年购置的厂房一栋，取得收入105万元，厂房原价50万元，已计提折旧20万元，甲公司选择适用简易计税方法计税。则甲公司会计核算及税务处理为：
①预缴税款阶段：预缴税款=（105-50）/（1+5%）*5%=2.62
借：应交税费-未交增值税 2.62
贷：银行存款 2.62
②固定资产清理阶段：
借：固定资产清理 30
累计折旧 20
贷：固定资产 50
借：银行存款 105
贷：固定资产清理 102.38[105-2.62]
应交税费-未交增值税 2.62
借：固定资产清理 72.38
贷：营业外收入 72.38
③申报纳税阶段：假设甲公司9月份主营业务应纳税额为30万元，甲公司9月份应纳税额=30+2.62=32.62。10月份申报纳税时，甲公司可凭预缴税款的完税凭证抵减应纳税额，实际只需缴纳增值税30万元。
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 30
贷：应交税费-未交增值税 30
借：应交税费-未交增值税 30
贷：银行存款 30
2、选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除购置不动产原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例4：续上例，甲公司选择适用一般计税方法计税。则甲公司会计核算及税务处理为：
①预缴税款阶段：预缴税款=（105-50）/（1+5%）*5%=2.62
借：应交税费-未交增值税 2.62
贷：银行存款 2.62
②固定资产清理阶段：
借：固定资产清理 30
累计折旧 20
贷：固定资产 50
借：银行存款 105
贷：固定资产清理 94.59[105-10.41]
应交税费-应交增值税（销项税额） 10.41[105/（1+11%）*11%]
借：固定资产清理 64.59
贷：营业外收入 64.59
③申报纳税阶段：假设甲公司9月份主营业务应纳税额为30万元，甲公司9月份应纳税额=30+10.41=40.41。10月份申报纳税时，甲公司可凭预缴税款的完税凭证抵减应纳税额，实际需要缴纳增值税=40.41-2.62=37.79。
借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 40.41
贷：应交税费-未交增值税 40.41
借：应交税费-未交增值税 37.79
贷：银行存款 37.79
（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，一般纳税人出售其2016年05月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法。以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人会计核算及税务处理参照例4。
参考文献：
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
2、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。
