摘要：2016年全行业实现“营改增”，原营业税纳税人转变为增值税纳税人。此次营改增的一大亮点就是将固定资产进项税额抵扣范围扩大，所有企业新增房地产所含增值税都纳入抵扣范围。所谓“房地产所含增值税纳入抵扣范围”，是指企业或者个人建造房地产用于增值税应税项目，其购置建造房地产所交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。营改增方案中房地产抵扣是个很大的难点问题。本文将对政策进行解读并做出相关的会计处理分析。
关键词：营改增；房地产；增值税；税务处理
房地产的销售行为原属于营业税的应税范围，2016年全行业实现“营改增”，原营业税纳税人转变为增值税纳税人。“营改增”后，销售房地产税率11%、5%。一般纳税人采用一般计税方法，适用11%的税率；小规模纳税人适用5%的税率，适用简易计税方法。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的房地产，可以选择适用简易计税方法。（财税[2016]36号）规定，纳税人销售、出租房地产，由缴纳营业税改为缴纳增值税，将房地产纳入增值税的抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于企业扩大投资、增强经营活力。
一、“营改增”后纳税人销售房地产的增值税征收规定
（一）企业销售房地产
根据《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的房地产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除房地产购置原价或者取得房地产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的房地产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的房地产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的房地产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的房地产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的房地产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
（二）小规模纳税人转让其取得的房地产
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的房地产，以取得的全部价款和价外费用扣除房地产购置原价或者取得房地产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；小规模纳税人转让其自建的房地产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。
二、“营改增”后房地产进项税额分期抵扣办法
（一） 明确定义中房地产增值税进项税额抵扣范围
2016年第15号《房地产进项税额分期抵扣暂行办法》规定，允许抵扣进项税额的房地产必须是2016年5月1日后新增的房地产。这些房地产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的房地产。其中，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰房地产，属于房地产在建工程，也在《办法》的抵扣范围内。
（二）规定了房地产进项税额的抵扣办法
新政策规定了房地产进项税额可以抵扣，但不是在取得的当期一次抵扣，而是在两年内分期抵扣。 《办法》第二条规定，增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的房地产，以及2016年5月1日后发生的房地产在建工程，其进项税额应按照办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
（三）新政策对房地产在建工程进项税额抵扣的特别规定
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建房地产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰房地产并增加房地产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。房地产原值，是指取得房地产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成房地产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人按照《办法》规定，从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于房地产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
三、“营改增”后房地产进项税额不得抵扣的规定
《营业税改征增值税试点实施办法》第27条中对房地产进项税额不得从销项税额中抵扣的情形主要包括：用途改变，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的房地产；非正常损失的房地产（因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成被依法没收、销毁、拆除的损失），以及该房地产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的房地产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×房地产净值率，房地产净值率=（房地产净值÷房地产原值）×100%，不得抵扣的进项税额≤该房地产已抵扣进项税额的，应于该房地产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额≥该房地产已抵扣进项税额的，应于该房地产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该房地产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。房地产、房地产在建工程发生非正常损失，按照转出的进项税额与待抵扣进项税额之和，借记“固定资产”“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”“应交税费——待抵扣进项税额”等科目。一般纳税人购进时已全部抵扣进项税额的货物或服务等转用于房地产在建工程的，原已抵扣的进项税额40%部分应于转用当期转出，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
四、“营改增”后出租房地产的增值税征收规定
（一）一般纳税人出租房地产
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的房地产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法计税；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的房地产适用一般计税方法计税的，也按照此规定执行。
（二）小规模纳税人出租房地产单位和个体工商户出租房地产（不含个体工商户出租住房）
小规模纳税人出租房地产单位和个体工商户出租房地产（不含个体工商户出租住房）按照5%的税率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额；其他个人出租房地产（不含住房），按照5%的税率计算应纳税额，向房地产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额，向房地产所在地主管地税机关申报纳税。
（三）个人出租房地产
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%，纳税人应按出租房地产取得的收入借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，同时贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——应交增值税（简易计税）”科目。
参考文献：
[1]财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[S].财税[2016]36号，2016.
[2]国家税务总局.房地产进项税额分期抵扣暂行办法[S].国家税务总局[2016]15号，2016.
