旅游消费经济模式下旅居模式比较研究
发布时间：2023-05-19 点击：
发布：《现代商业》杂志社
摘要：我国国民经济30多年的高速增长，带来了收入水平的大幅提高。2016年，中国人均GDP达到8800多美元，按照世界银行的标准，已经跻身中高收入国家行列。在此基础上，人们对更高生活品质的追求变得越来越强烈，包括房地产、旅游等行业的快速发展和快速迭代。本文以旅游房地产的发展为背景，分析比较了国内典型的旅居模式，从起源到背景，再到旅居模式适应国内市场的发展趋势。通过对现有模式的比较研究和对未来市场潜力的分析，对国内住宅模式的发展具有一定的启示意义。
关键词：寄居模式；分时度假；分散度假
随着改革开放后国内经济30多年的高速发展，消费需求的快速增长和分化一度超出了原有旅游业满足需求的能力。另一方面，在快速发展的同时，也积累了大量的社会矛盾和环境破坏问题。这也激发了人们逃离城市，寻求度假养生、医疗、养老。因此，在国内市场发展和需求变化的背景和条件下，为了满足消费者对短期旅游、住房等衍生产品的需求，一种新的住宅产业生态形态逐渐出现。
一、寄居概念的起源与发展
寄居概念来源于社会学范畴。早在20世纪30年代，芝加哥社会学家Paul C. P. Siu和Glick的研究中就提到了寄居的概念。社会学的寄居与跨国、跨境移民有关，当然从旅游的角度看也是旅游的表现形式之一。旅游不是旅居，但旅居是旅游，旅居是旅游发展的一个比较高的层次。目前对旅居的研究可以说还处于初级阶段，无论是学术还是专业，研究内容的深度和广度都受到一定的限制。目前主要有几种形式:
(1)产权式酒店——起源于20世纪60年代的欧洲，曾经风靡于夏威夷、黄金海岸等国际知名的度假胜地。指购买酒店客房产权，酒店给予10%左右的年收入回报和1月左右的入住权；另一种衍生的酒店式公寓起源于90年代的欧洲，可谓是产权的衍生产品。是指从业主处租用住宅性质的房屋，整体做成酒店形式，可以采取包租、收益分成的形式。
优点:这家产权酒店拥有独立的产权和财务收益，以及免费入住的权利。【/h/】缺点:产权式酒店由于利益相关酒店较多，容易引起利益纠纷，我国相关法律也不完善。
(2)分时度假——起源于20世纪60年代，对于中国大多数人来说还是一个陌生甚至被误解的概念。分时度假权通常在1月份使用酒店10至40年或更长时间，并作为一次性会员出售给客户。1998年进入中国时，由于国人根深蒂固的产权意识，加上早期市场信用和监管的缺失，阻碍了分时度假的发展，也衍生出了一种新型的度假产品——分散度假
优点:可以实现低成本的住宿和前往各个目的地的旅行。对于企业来说，这种模式可以妥善解决酒店、度假村闲置率高的问题。
缺点:投资回报没有实现，信用环境不好，契约精神缺失，让消费者本能地不愿意或不敢购买需要几十年的产品。
(3)去中心化度假——可以说分时度假是中国的特色发展。开发商将每套房子分为12个产权对外销售，每个产权的持有人旅居时间为每年1月。
优点:对于大众投资者来说，分散度假不仅享有分时度假的权益，还拥有产权和年度利润分配。对于企业来说，这是一种快速回收资金获取利润的方式。
缺点:分散式度假最大的缺点是，如果某些项目的产权人想放弃，那么出售这类房产的时间就会延长。
(4)托管模式——为拥有产权的人提供增值服务，提升度假公寓的物业价值，同时为度假屋提供温馨的家居环境、酒店般的舒适和高性价比的度假享受。
(5)交流平台——Airbnb，一种旅行预订平台，很受世界各地旅行者的欢迎。总部位于美国旧金山，自2008年上线以来，至今已注册数百万榜单。2017年3月，Airbnb正式进入中国。从第三季度的数据来看，中国国内市场增速全球第一。中国的房产数量增长了近100%，尤其是上海、北京、成都。
二、旅居中国概念的背景
旅居中国的概念主要来源于旅游地产的开发。旅游地产起源于欧洲，上世纪90年代以海南分时度假的形式在中国首次出现。广义的旅游地产包括景区、度假村、酒店等所有地产旅游形式。狭义的旅游地产是指住宅或酒店。旅游地产不像传统的房子，一年365天都住不了多久，大部分空置时间都是巨大的浪费。旅居模式的探索与创新，源于旅居行业中主要三个方面的痛点，即解决开发商、业主、游客在旅游、旅居、度假中面临的问题。
(一)开发者的痛点
1。开发时间长，市场风险大。一般旅游地产项目的开发周期都在3-5年以上，甚至更长才能形成项目规模。周期长，难免受到市场各种不确定因素的影响。
2。化学去除速度慢，资金压力大。相对于刚需地产等其他项目，这也是旅游地产的一大特点，也是一大难点。一个项目可能有很好的资源，设计出很好的产品，未来有很好的市场预期，这些都可能落在资金的问题上。
3。主要是针对游客还是房地产客户？当然，旅游地产主要是以旅游业为主，但目前的旅游地产大多是以房地产为主。包围盖楼后，我一心卖房子，筹集资金。旅游地产，一个来休闲度假的客户，更有权利享受旅游服务。房地产只是一个载体。做好旅游产品配套，是旅游地产长期吸引客户的关键。
(二)车主的痛点
1。高投入。购买旅游地产度假的客户，一次性投入的资金很多，每年最多一两个月。大部分时间都是闲置的，还要交一整年的物业费，也是很大的浪费。
2。难以管理因为大部分时间都是闲着没人管，对房子的损害比较严重。每年来度假都要花时间打理，靠海的房子腐蚀会更快。
(三)游客的痛点
1。观光旅游很累。传统的观光游，观光游，往往有花钱买内疚感。
2。强迫购物虽然国家旅游政策一直是政治上的“零负团费”经营模式，但低价恶性竞争、旅游商品购物店价格虚高、景点门票和酒店住宿费虚高、导游拿回扣等现象仍是旅游行业的普遍现象。
3。大锅饭，本地很难吃。从字面上讲，饮食在旅游、饮食、住宿、交通、旅游、购物、娱乐中居于首位。中国人出去旅游，除了景点，还想品尝当地特色，领略当地风土人情，但是很难跟团旅游。
综上所述，以上三个原因催生了两大升级:一个是需求层面——旅游市场升级为度假市场。随着大众假日时代的到来，有钱有闲的人群不断扩大，对假日生活的要求也不断提高。二是供给层面——旅游地产升级为度假地产，开发商越来越意识到旅游地产不仅仅是一个地产项目，还有度假相关的配套、养生、休闲运动、社区服务等。这样，在旅游地产中，享受休闲度假的地产内涵进一步延伸，旅居的概念更加明确。
三。国内几个典型案例对比
(1)红树林是金典集团打造的国内最大的连锁五星级豪华度假酒店品牌，国内首家“产权+股权”五星级酒店，构建了“分时度假+度假综合体”模式。
(2)钢铁运输集团迈耶住在乡下，创造了一个去中心化的假期。依托中心城市一小时经济圈，定制开发精品酒店式公寓，全国10个城市都可以换。但由于2014年底资金链出现问题，现已销声匿迹。
(3)“分时度假+养老”模式，典型代表有阳光度假、金色公馆、山海等。Sunny集团成立于1999年，在城市建设客户，在农村建设度假基地，采用大农场模式。目前拥有十六家子公司，八大连锁度假基地，近三十万会员。
基本指标维度对比
红树林模式、美尔模式、阳光模式
公司物业开发商、房产中介、综合性
客户定位高端家庭、大众家庭、中高端老年候鸟
产品类型、度假综合体、酒店公寓度假村(长三角、珠三角等景区)
产品来源为自建。H/]会员方式:全产权购买、分时卡购买、分散式分时卡购买、金融卡
退出产权转让机制，分时卡消费且产权份额转让到期时退出
宣传主题:买房:一房在手，国定假日；买卡:一卡在手，锁定升值，有房有车有美尔度假村寻找晴天
核心指标维度对比
红树林模式、美尔模式、阳光模式
如何将旅游地产转型为酒店经营地产的自建综合体，将休闲度假、会议会展、艺术文化、餐饮娱乐结合起来， 购物等要素与开发商合作(选择酒店公寓物业类型)与村镇合作自行开发度假村
如何实现传统酒店出售客房使用权+分时卡销售+商业配套利润分红只给28天的入住权。 没有退货承诺。传统酒店运营+分时卡销售
如何实现换住通过房间指数、城市指数、旺季指数在国内10家自建连锁和200家佳盟酒店之间调整换住，每年赠送10%的购房款，通过不同酒店的房价换算可换天数，在系统内随意换住
(4)一般来说，目前住。以上述三个典型企业为例，分析了旅居模式在中国发展的主要成败因素:
以长期经营为目标的模式是成功的，以卖房为目标的模式以失败告终；细分市场模式比较容易成功，全覆盖模式不容易成功；其自身封闭的系统比开放的、集成的系统更容易改变；生活在+行业，比如红树林专注展会，晴天养殖大闸蟹，盈利点更多。
四。国内旅居发展趋势
(1)养老和家庭度假将成为持续增长点
未来10年，中国人口将日益老龄化，50岁以下人口比例将逐年下降，预计将从71.18%下降到58.36%，而50岁以上人口的相应比例将从2000年开始。
生命阶段及出行方式调查
项目陪伴期(7-18岁)独立期(19-32岁)繁殖期(33-50岁)休息期(51-60岁)哺育期(61-70岁)
人口比例为10.20。同行人数:3-8人，1-4人，3-8人，2-4人，3-8人
旅行次数/年:00后，85-95后，1-3次，3-10次，1-3次，2-5次，1-3次
，75次。旅行时间特点寒暑假相对自由，节假日相对自由，假期
需求特点父母安排新鲜刺激
有时间钱少舒服享受
有钱没时间寻求从未见过的新景观，和孩子一起安排
适用旅行方式，自助游，定制游，跟团游
从上表可以看出，中国已经进入老龄化社会。陪伴期和繁殖期的出游可以概括为家庭出游，占比36.92%，将在未来度假行业中发挥重要作用。回顾之前两个比较成功的案例，红树林定位高端家庭出游和阳光假日定位养老旅居，在这里也可以看到数据支持。
五、结论
目前看来，旅居概念产业的发展重点主要是如何解决产权和使用权分离的问题。为供方创造良好的收益，为需方提供优质的服务，将旅游地产改造成酒店式或标准化管理的产品。相对于传统的租房，标准化的管理模式可以在大平台上实现资源共享，更好的发展。目前国内对于这个行业还没有统一的标准和监管，很多公司曾经盛极一时，但很快就消失和淡出了，要么是对市场了解不够，要么是运营模式出现问题。作为寄居的新概念，各方面都还不成熟。目前看来，更重要的是深入研究市场，整合资源，找到适合市场发展的商业模式和盈利模式。
参考文献：
[1] 杨月华.浅谈分时度假在中国的发展[J].现在经济信息，2010.（1）.
[2] 陈戎.旅游地产案例精解[M].上海：上海交通大学出版社，2013，（9）.
[3] 黄爱青，王海滨.中国旅游业发展形势与趋势分析[J].商业时代，2014，（2）.
[4] 王玉.旅游养老市场需求与模式分析[J].商业经济，2011，（4）.
[5] 刘志芳.文化旅游地产现状及未来趋势分析[J].经济研究参考，2014，（29）
关键词：寄居模式；分时度假；分散度假
随着改革开放后国内经济30多年的高速发展，消费需求的快速增长和分化一度超出了原有旅游业满足需求的能力。另一方面，在快速发展的同时，也积累了大量的社会矛盾和环境破坏问题。这也激发了人们逃离城市，寻求度假养生、医疗、养老。因此，在国内市场发展和需求变化的背景和条件下，为了满足消费者对短期旅游、住房等衍生产品的需求，一种新的住宅产业生态形态逐渐出现。
一、寄居概念的起源与发展
寄居概念来源于社会学范畴。早在20世纪30年代，芝加哥社会学家Paul C. P. Siu和Glick的研究中就提到了寄居的概念。社会学的寄居与跨国、跨境移民有关，当然从旅游的角度看也是旅游的表现形式之一。旅游不是旅居，但旅居是旅游，旅居是旅游发展的一个比较高的层次。目前对旅居的研究可以说还处于初级阶段，无论是学术还是专业，研究内容的深度和广度都受到一定的限制。目前主要有几种形式:
(1)产权式酒店——起源于20世纪60年代的欧洲，曾经风靡于夏威夷、黄金海岸等国际知名的度假胜地。指购买酒店客房产权，酒店给予10%左右的年收入回报和1月左右的入住权；另一种衍生的酒店式公寓起源于90年代的欧洲，可谓是产权的衍生产品。是指从业主处租用住宅性质的房屋，整体做成酒店形式，可以采取包租、收益分成的形式。
优点:这家产权酒店拥有独立的产权和财务收益，以及免费入住的权利。【/h/】缺点:产权式酒店由于利益相关酒店较多，容易引起利益纠纷，我国相关法律也不完善。
(2)分时度假——起源于20世纪60年代，对于中国大多数人来说还是一个陌生甚至被误解的概念。分时度假权通常在1月份使用酒店10至40年或更长时间，并作为一次性会员出售给客户。1998年进入中国时，由于国人根深蒂固的产权意识，加上早期市场信用和监管的缺失，阻碍了分时度假的发展，也衍生出了一种新型的度假产品——分散度假
优点:可以实现低成本的住宿和前往各个目的地的旅行。对于企业来说，这种模式可以妥善解决酒店、度假村闲置率高的问题。
缺点:投资回报没有实现，信用环境不好，契约精神缺失，让消费者本能地不愿意或不敢购买需要几十年的产品。
(3)去中心化度假——可以说分时度假是中国的特色发展。开发商将每套房子分为12个产权对外销售，每个产权的持有人旅居时间为每年1月。
优点:对于大众投资者来说，分散度假不仅享有分时度假的权益，还拥有产权和年度利润分配。对于企业来说，这是一种快速回收资金获取利润的方式。
缺点:分散式度假最大的缺点是，如果某些项目的产权人想放弃，那么出售这类房产的时间就会延长。
(4)托管模式——为拥有产权的人提供增值服务，提升度假公寓的物业价值，同时为度假屋提供温馨的家居环境、酒店般的舒适和高性价比的度假享受。
(5)交流平台——Airbnb，一种旅行预订平台，很受世界各地旅行者的欢迎。总部位于美国旧金山，自2008年上线以来，至今已注册数百万榜单。2017年3月，Airbnb正式进入中国。从第三季度的数据来看，中国国内市场增速全球第一。中国的房产数量增长了近100%，尤其是上海、北京、成都。
二、旅居中国概念的背景
旅居中国的概念主要来源于旅游地产的开发。旅游地产起源于欧洲，上世纪90年代以海南分时度假的形式在中国首次出现。广义的旅游地产包括景区、度假村、酒店等所有地产旅游形式。狭义的旅游地产是指住宅或酒店。旅游地产不像传统的房子，一年365天都住不了多久，大部分空置时间都是巨大的浪费。旅居模式的探索与创新，源于旅居行业中主要三个方面的痛点，即解决开发商、业主、游客在旅游、旅居、度假中面临的问题。
(一)开发者的痛点
1。开发时间长，市场风险大。一般旅游地产项目的开发周期都在3-5年以上，甚至更长才能形成项目规模。周期长，难免受到市场各种不确定因素的影响。
2。化学去除速度慢，资金压力大。相对于刚需地产等其他项目，这也是旅游地产的一大特点，也是一大难点。一个项目可能有很好的资源，设计出很好的产品，未来有很好的市场预期，这些都可能落在资金的问题上。
3。主要是针对游客还是房地产客户？当然，旅游地产主要是以旅游业为主，但目前的旅游地产大多是以房地产为主。包围盖楼后，我一心卖房子，筹集资金。旅游地产，一个来休闲度假的客户，更有权利享受旅游服务。房地产只是一个载体。做好旅游产品配套，是旅游地产长期吸引客户的关键。
(二)车主的痛点
1。高投入。购买旅游地产度假的客户，一次性投入的资金很多，每年最多一两个月。大部分时间都是闲置的，还要交一整年的物业费，也是很大的浪费。
2。难以管理因为大部分时间都是闲着没人管，对房子的损害比较严重。每年来度假都要花时间打理，靠海的房子腐蚀会更快。
(三)游客的痛点
1。观光旅游很累。传统的观光游，观光游，往往有花钱买内疚感。
2。强迫购物虽然国家旅游政策一直是政治上的“零负团费”经营模式，但低价恶性竞争、旅游商品购物店价格虚高、景点门票和酒店住宿费虚高、导游拿回扣等现象仍是旅游行业的普遍现象。
3。大锅饭，本地很难吃。从字面上讲，饮食在旅游、饮食、住宿、交通、旅游、购物、娱乐中居于首位。中国人出去旅游，除了景点，还想品尝当地特色，领略当地风土人情，但是很难跟团旅游。
综上所述，以上三个原因催生了两大升级:一个是需求层面——旅游市场升级为度假市场。随着大众假日时代的到来，有钱有闲的人群不断扩大，对假日生活的要求也不断提高。二是供给层面——旅游地产升级为度假地产，开发商越来越意识到旅游地产不仅仅是一个地产项目，还有度假相关的配套、养生、休闲运动、社区服务等。这样，在旅游地产中，享受休闲度假的地产内涵进一步延伸，旅居的概念更加明确。
三。国内几个典型案例对比
(1)红树林是金典集团打造的国内最大的连锁五星级豪华度假酒店品牌，国内首家“产权+股权”五星级酒店，构建了“分时度假+度假综合体”模式。
(2)钢铁运输集团迈耶住在乡下，创造了一个去中心化的假期。依托中心城市一小时经济圈，定制开发精品酒店式公寓，全国10个城市都可以换。但由于2014年底资金链出现问题，现已销声匿迹。
(3)“分时度假+养老”模式，典型代表有阳光度假、金色公馆、山海等。Sunny集团成立于1999年，在城市建设客户，在农村建设度假基地，采用大农场模式。目前拥有十六家子公司，八大连锁度假基地，近三十万会员。
基本指标维度对比
红树林模式、美尔模式、阳光模式
公司物业开发商、房产中介、综合性
客户定位高端家庭、大众家庭、中高端老年候鸟
产品类型、度假综合体、酒店公寓度假村(长三角、珠三角等景区)
产品来源为自建。H/]会员方式:全产权购买、分时卡购买、分散式分时卡购买、金融卡
退出产权转让机制，分时卡消费且产权份额转让到期时退出
宣传主题:买房:一房在手，国定假日；买卡:一卡在手，锁定升值，有房有车有美尔度假村寻找晴天
核心指标维度对比
红树林模式、美尔模式、阳光模式
如何将旅游地产转型为酒店经营地产的自建综合体，将休闲度假、会议会展、艺术文化、餐饮娱乐结合起来， 购物等要素与开发商合作(选择酒店公寓物业类型)与村镇合作自行开发度假村
如何实现传统酒店出售客房使用权+分时卡销售+商业配套利润分红只给28天的入住权。 没有退货承诺。传统酒店运营+分时卡销售
如何实现换住通过房间指数、城市指数、旺季指数在国内10家自建连锁和200家佳盟酒店之间调整换住，每年赠送10%的购房款，通过不同酒店的房价换算可换天数，在系统内随意换住
(4)一般来说，目前住。以上述三个典型企业为例，分析了旅居模式在中国发展的主要成败因素:
以长期经营为目标的模式是成功的，以卖房为目标的模式以失败告终；细分市场模式比较容易成功，全覆盖模式不容易成功；其自身封闭的系统比开放的、集成的系统更容易改变；生活在+行业，比如红树林专注展会，晴天养殖大闸蟹，盈利点更多。
四。国内旅居发展趋势
(1)养老和家庭度假将成为持续增长点
未来10年，中国人口将日益老龄化，50岁以下人口比例将逐年下降，预计将从71.18%下降到58.36%，而50岁以上人口的相应比例将从2000年开始。
生命阶段及出行方式调查
项目陪伴期(7-18岁)独立期(19-32岁)繁殖期(33-50岁)休息期(51-60岁)哺育期(61-70岁)
人口比例为10.20。同行人数:3-8人，1-4人，3-8人，2-4人，3-8人
旅行次数/年:00后，85-95后，1-3次，3-10次，1-3次，2-5次，1-3次
，75次。旅行时间特点寒暑假相对自由，节假日相对自由，假期
需求特点父母安排新鲜刺激
有时间钱少舒服享受
有钱没时间寻求从未见过的新景观，和孩子一起安排
适用旅行方式，自助游，定制游，跟团游
从上表可以看出，中国已经进入老龄化社会。陪伴期和繁殖期的出游可以概括为家庭出游，占比36.92%，将在未来度假行业中发挥重要作用。回顾之前两个比较成功的案例，红树林定位高端家庭出游和阳光假日定位养老旅居，在这里也可以看到数据支持。
五、结论
目前看来，旅居概念产业的发展重点主要是如何解决产权和使用权分离的问题。为供方创造良好的收益，为需方提供优质的服务，将旅游地产改造成酒店式或标准化管理的产品。相对于传统的租房，标准化的管理模式可以在大平台上实现资源共享，更好的发展。目前国内对于这个行业还没有统一的标准和监管，很多公司曾经盛极一时，但很快就消失和淡出了，要么是对市场了解不够，要么是运营模式出现问题。作为寄居的新概念，各方面都还不成熟。目前看来，更重要的是深入研究市场，整合资源，找到适合市场发展的商业模式和盈利模式。
参考文献：
[1] 杨月华.浅谈分时度假在中国的发展[J].现在经济信息，2010.（1）.
[2] 陈戎.旅游地产案例精解[M].上海：上海交通大学出版社，2013，（9）.
[3] 黄爱青，王海滨.中国旅游业发展形势与趋势分析[J].商业时代，2014，（2）.
[4] 王玉.旅游养老市场需求与模式分析[J].商业经济，2011，（4）.
[5] 刘志芳.文化旅游地产现状及未来趋势分析[J].经济研究参考，2014，（29）
