商业中心在中国起步较晚，但发展很快。商业中心的出现一方面方便了居民的生活，另一方面也慢慢改变了城市居民的消费习惯。商业中心的发展水平直接反映了城市经济发展水平和消费市场的动态，是城市文明发展进步的重要标志，也是城市居民生活节奏变化的标志。
 
从中国商业联合会、商务中心联盟、上市公司年报等渠道的公开信息查询分析来看，目前国内商务中心的经营状况并不尽如人意——现在投入使用的商务中心约有65%处于亏损状态，逐年下降的租金、广告等综合收入与建设前的预期投资模式相差甚远；还有25%的项目只能勉强维持，濒临亏损，能算真正成功的不到10%。从目前商业零售行业的运行情况来看，未来这种情况可能会更加严峻。一方面，房地产行业进入白银时代，产品品质和品牌的持续竞争将迫使部分住宅开发商向商业地产转型。小地产公司为了盘活项目，会卖“街内外商铺”，会出现“以卖养租”违背行业规律的情况；二是越来越多的开放项目参与市场竞争，客源争夺更加激烈，竞争加剧，分流严重，运营盈利压力进一步加大。
 
接下来，笔者在自身前期商业定位的规划经验和实际完成项目的建筑设计案例总结的基础上，就商业中心发展趋势的研究经验做一个简单的探讨，与大家分享，以帮助设计单位和商业管理公司更好地做好商业中心的规划设计、招商和运营管理工作。
 
 
1发展专业化、品牌化、连锁化
 
在过去的几年里，无论有没有蜡烛，商业中心常常被形象地称为“大蛋糕”。把奶油、水果、巧克力等不同的馅料放在分层的面包上，就像是在商业中心分销品牌商家。几年前，商务中心的运营类似于流水线，很多不同开发商搭建的商务中心的布局也差不多。消费者已经感受到了同样的布局疲劳。但截至目前，估计仍有一半以上的商业中心开发商不了解不同业态对商铺进深比的要求、卫生间位置关系的原理、客户电梯和自动扶梯最佳投资收益比的要求、不同业态货梯的使用要求以及相关配套设施的功能要求...中国相当一部分商业中心最初是由传统的房地产开发商开发、建设和运营的。受产业调整和经济景气指数下降的影响，这些一心一意的商业中心很难形成稳定的消费群体和消费体系，品牌意识只存在于最后一公里的便捷消费中。大众对这类商业中心的认知仅限于国内的大型收藏市场。以房地产企业为主的商业中心和小品牌经营的商业中心也将首先受到影响。以前盖房子的时代，盖的时候不用担心商家入驻收房租，一去不复返了。敢拿地的商业中心，建成后就要面临无法开业的尴尬局面。
 
可以预见，随着同行业竞争的加剧，电子商务的影响越来越大，运营商在大型商业中心的发展中对电子商务和其他网络手段的整合和兼并，商业中心的准入门槛将进一步提高。同时，零售等行业品牌的区位发展会更加谨慎保守，商业中心的招商难度会进一步加大。从现在开始，由知名零售企业专业打造、连锁经营的品牌商业中心将成为市场主流。
 
 
2体验社交、新奇、智能
 
随着国内人口结构的变化和居民审美能力的进一步提高，商业中心的真实体验将逐渐转向文化体验和社交。我们甚至可以想象，未来商业中心的主要门店将不再是家乐福、沃尔玛、万达百货、王府井百货等任何一家门店，而是集众多商品和使用功能于一体的社交场所。比如香港的商业中心，是公共空间和社会中心，功能更全面。在商业中心开的台湾省诚品书店，不仅卖书，还提供咖啡、社交活动、专业讲座，不仅人多，利润也不错。加拿大多伦多的伊顿中心也强调社交功能。顾客进入商务中心，仿佛不是在商业大楼里，而是在公园里。许多当地居民在商业中心聊天，以缓解他们的孤独时间，这里已经成为居民的社交中心。欧洲某商业中心也在很多人没有工作的时期设立了很多培训中心，建立就业指导，为当地人提供技能培训和就业机会，吸引了很多人自愿或非自愿来到商业中心。商业中心是消费者主权时代的主流零售形态之一，必然走向情境商业，以迎合消费者更加个性化的精神文化需求。顺应“为购物而购物”的潮流，适应“懒人经济”的发展方向，既是消费需求的内在要求，也是零售业未来转型方向的指挥棒。今后，商务谈判、参加聚会、约会和交友都可以在商务中心实现。
 
商业中心规模庞大，必须有足够的客流才能维持运营。从这个角度来说，商业中心不仅仅是商业和业态的运营，更是客流资源的运营。客流管理有两个关键因素:一是吸引新客户，扩大消费群体；二是留住原有客户，增强客户粘性，提高客户到达率。空间是建筑的灵魂，展示效果就像漂亮女士在不同场合需要穿的华丽晚礼服。因此，商业中心的强烈“吸引眼球”必须从不同展示主题的空间效果出发，通过新奇的体验进行升华。体验由很多元素组成，包括建筑设计、装修风格、空间布局、公共设施、商业布局、品类搭配、品牌组合、服务设施、氛围营造等等。这就需要运营者从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触角等角度出发，从交通、安全、便捷、舒适、时尚等角度进行立体化创作，突出主题色彩、不同特色、人文背景、自然景观，融合生态、科技、动漫、影视、娱乐、社交等更多因素。还需要让展示空间的主题保持常新，保持对顾客的持久吸引力。
 
为了留住客户，增强客户粘性，必须顺应网络时代的消费特点，通过会员平台加强与客户的沟通和互动，做好会员管理服务；通过开发APP、会员社交网络等虚拟平台，在保护消费者隐私的情况下，实现双线引流、融合互动，实行“一个平台下单、多种方式支付、便利配送、全方位体验”的全渠道商业模式，引入智能导航、3D试衣、电子价签、网络大屏等移动科技设备，有助于提升客户体验。通过手机APP发放优惠券，实现消费积分、抽奖、优惠券返利、联动促销，也是吸引年轻人的有效方式。在这方面，万达集团的“樊菲”智能会员体系和手段值得关注和借鉴。当然，环境和服务只是优化体验的辅助手段，商品和业态的运营永远是商业中心吸引力输出的核心磁场和主阵地。对新奇体验和智力的追求离不开这个基础。
 
 
3主题化、差异化、精细化商业
 
中国80%以上的商业中心都集中在一二线城市，很多地方的布局已经饱和甚至过剩，空白点非常有限，“僧多粥少”的局面已经形成。激烈的竞争必然导致商业中心的发展走差异化道路，依靠主题和个性化可以突出重围。
 
比如上海K11商业中心、上海新世界、北京芳草地等都突出艺术文化主题。K11在半年的试运营中，保持了每月100万人次的好成绩，因为它把有机农场、猪、旋转木马、艺术电影、互动雕塑等艺术体验元素搬进了商场，给市民和游客带来了前所未有的独特感官享受。上海新世界商业中心是国内情景商业的杰出代表。在6万平米的街区式商业中，构建了集历史、文化、商业、休闲于一体的情景式商业社区，以餐饮、酒吧、咖啡等时尚消费为主，成为上海商业项目的代表之一。将上海独特的传统石库门老胡同与现代新建筑群相结合，打造一个既有传统特色又有现代功能设施的大都市商业旅游景点。租住的对象都是来自世界各地的知名品牌，约85%的租客来自中国大陆以外的国家和地区。
 
围绕客服等诸多要素突出差异化和个性化是破解同质化的必由之路。随着我国人口结构的老龄化和全面二胎政策的实施，我们完全可以构想一个以中老年人和儿童为主要客户的商业中心，一个以婴幼儿教育、保健、医疗为特色的商业中心。谁拥有的独特资源更多，谁的招商能力更强，谁的创意更新颖，经验更优越，谁的竞争力就更强。对于有条件、有实力的商业中心经营者，除了组建买手团队，发展影院、儿童娱乐等商品的自营业态外，还可以考虑引入设计师品牌，增强差异化和精细化。
 
随着商业中心的体验业态占比逐年上升，单位效率和回报逐年下降。因此，精细化管理和成本控制也是实现盈利的决定性因素之一。提升信息化水平，收集提炼大数据，以严格的制度和流程规范运营，实现精准布局、精准调整、精准营销、精准服务，把有限的钱用在刀刃上，也是商业中心运营管理的重要环节。
 
 
这些都要求商业中心对所经营的业态和品牌有很强的控制力，并有效整合各种资源，这样才有利于整体的宣传推广、运营营销，提升竞争力。
 
随着经济性、社会性、文化性、精神性，商业中心已经成为人们的消费习惯和消费模式，消费者去商业中心的最终目的是体验。