张倩 姚思彦  内蒙古大学经济管理学院  010050

摘要：近年来，不论国内还是国外，房地产市场备受关注，高涨的房价也成为热点问题。本文选取北美主要城市与我国一线城市，通过数据对房价进行比较，重点观察2008年金融危机前后，北美主要城市与我国一线城市的房价变化。

关键字：房价；平均销售价格；房价指数；金融危机

    由于人口密度高、土地资源稀缺等原因，国际大都市的住房矛盾普遍较为突出，住房矛盾也体现在逐年高涨的房价上。首先，了解一下国际大都市的房价特征。国际大都市的房价一般高于全国平均水平，而且上涨较快。比如，2009 年伦敦市的住房价格中位数为250000 英镑/ 套，平均数为363043 英镑/ 套，而英国的相应数据分别为169000 英镑/套和213490 英镑/ 套。1996-2009 年，伦敦市住房均价的增幅为241%，而英国住房均价的增幅为196%^[1]。

在我国，房地产市场主要包括房地产产品、供给方、需求方、政府四个要素。其中每个要素的特性都会对整个房地产市场的价格产生影响,比如房地产产品的区位因素或是供给方的大型企业集团的性质都会对房价产生影响。整个房地产市场是不完全竞争的市场,再加上房地产在国民经济中的地位,需要政府对其进行宏观调控,有效引导房地产商对房地产的供给行为,以及购房者对房地产的需求行为,促进房地产市场的健康正常发展^[2]。

    我国从20世纪90年代住房制度改革以来，住房由“计划”走向“市场”，房地产业逐渐发展壮大，成为各地区社会经济的支柱，对宏观经济发展起着重要作用。自2005年来，国家针对房价虚高、房地产市场泡沫逐渐显现的情况，国务院发布了“国八条”、国六条、国十一条、新国十条、国五条等主要的宏观调控政策，实施住房信息系统联网、房产税试点等措施调控房价。大致可分为四个阶段，1998年-2003年：政策支持房地产业发展；2004年-2008年前三季度：调控供需、抑制房价；2008年四季度-2009年：重申房地产支柱产业，推动内需；2010年至今：严厉调控，促进房价合理回归。从图1可以看出,从2005年初至2010年末，全国房价指数经历了一个“回落—上涨—回落—上涨—回落”的过程。

注：由于2011年开始国家实行新的房地产调查制度，没有统计全国总指数，故图1只显示2003年至2010年数据。

   其次,选取北美两个国家美国和加拿大的主要城市与我国一线城市进行房价对比。

一、分国别进行分析

1、我国一线城市（2002-2012年，19个城市）

如图1所示，2002-2007年，19个城市的商品房平均销售价格基本都呈上升趋势，2007年升幅较大，深圳商品房平均销售价格为14049,69元/单位，比2006年上涨4664.35元，增幅达49.70%；北京商品房平均销售价格为11553.26元/单位，比2006年上涨3273.75元，增幅达39.54%；广州商品房平均销售价格为8673.07元/单位，比2006年上涨2125.15元，增幅达32.46%。

2008年，受金融危机影响，深圳、厦门两个对外开放程度较大的沿海城市，商品房平均销售价格下降明显。深圳商品房平均销售价格下降1384.69元，比2007年下降近9.8%；厦门商品房平均销售价格下降2993.64,降幅达36.29%；而北京商品房并没有受金融危机影响，2008年房价依然在上涨。

2009-2010年，房地产市场逐渐摆脱次贷危机的影响，房价都在上升，尤其2010年商品房平均销售价格上升明显。2010年，深圳商品房平均销售价格为19170.00元/单位，北京17782.00元/单位，上海14464.00元/单位，杭州14132.00元/单位， 广州11921.00元/单位，宁波11224.00元/单位，这些城市商品房平均销售价格上涨幅度较大，除北京外这些城市均在南方沿海；其余城市则稳步上升。

2010-2012年，深圳、北京、上海、杭州的房价又有小幅回落。

2、美国主要城市房价指数（1993-2013年，20个城市）

（来源：http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2014/02/us-house-prices#）

如图所示，2006年和2007年美国一线城市房价指数达到顶峰，迈阿密和凤凰城在20个城市中最突出，迈阿密在2006年第二季度和2007年第一季度房价指数达到房价指数最高为349.0，凤凰城在2006年第二季度房价指数达到最高为339.6；2007年，美国次贷危机爆发，房地产泡沫开始破灭，大部分一线城市房价开始下降；2008年，由次贷危机引发的金融危机全面爆发，房价继续下跌，迈阿密房价指数在2008年第一季度下降至272.9，与2007年第一季度相比下跌21.81%，凤凰城房价指数在2008年第一季度下降至261.4，与2006年第二季度相比下跌23.03%；2009年美国房价有小幅回升，不过2010年又回落；在2010、2011、2012这三年，波士顿房价最高，领先于其他城市，房价指数在220.0-240.0之间波动；2012年，美国各大城市房价开始稳步回升。说明美国正逐步走出危机，经济不断恢复，房价也随之回升。所以，预计未来两三年，美国房价会继续上升。

3、加拿大（2005-2013年，2个城市）

（1）温哥华                

（来源：http://fdc.soufun.com/report/7212.htm）

住宅成交价格超过60万加元，今年以来止跌上涨，同比降幅不断缩小。根据加拿大房产协会公布的数据，2013年7月，大温哥华地区住宅销售价格为60.2万加元，与上月持平，同比连续第12个月下降，降幅逐渐缩小至2.3%，较上月缩小0.7个百分点。整体来看，受2008年美国金融危机的影响，大温哥华地区住宅销售价格在2009年3月同比下降13.2%，为2006年来最大降幅，随着经济的不断发展，2009年4月至2012年5月为房地产高速复苏，住宅价格超过金融危机前的高点，达历史最高62.5万加元。近一年市场进入短暂的低迷期，随着经济的人口的不断发展，大温哥华地区的住宅销售价格有回暖趋势。

（2）多伦多

（来源：http://fdc.soufun.com/report/7213.htm）

住宅成交价格达历史最高水平，根据加拿大房产协会公布的数据，2013年7月多伦多地区住宅销售价格为47.6万加元，连续第3个月超过47.0万加元，为历史最高水平。同比涨幅为3.4%，自2009年7月起连续四年增长；环比增幅为0.1%，连续第6个月小幅增长。整体来看，受2008年美国金融危机的影响，大多伦多地区住宅销售价格在2009年3月同比下降6.0%，为2006年来最大降幅，随着经济的不断发展和连续五年的房贷低利率政策，近几年来住宅销售价格迅速增长。

二、美国、加拿大与我国比较分析总结

综上对美国、加拿大与我国分别进行了房价分析，可以得出在2007年（2008年）之前，三个国家主要城市的房价都在上涨；在2007年（2008年）之后受金融危机影响，三个国际主要城市主要城市的房价都有下降，美国受影响最大，房价降幅较大，如迈阿密房价下跌达21.81%，凤凰城下跌23.03%；我国次之，深圳下跌9.8%，厦门房价下跌达36.29%，受金融危机影响严重；加拿大受金融危机影响较小，而且房价对危机的反应较慢，大温哥华地区在2009年3月下降13.2%，大多伦多地区在2009年3月下降6.0%。

从房价回升的时间来看，美国最慢，在 2012年初，各大城市房价全面回升；我国深圳、厦门的房价受金融危机影响较大，但在2009年就回升；加拿大多伦多和温哥华房价回升最快，在2009年3月下降，温哥华房价在2009年4月就高速复苏，多伦多房价在2009年7月份复苏。

参考文献：

[1] 严荣. 国际大都市的住房保障体系[J]. 上海房地,2012,05:27-29

[2] 郑思齐，刘洪玉.房地产市场有效性研究——以北京和上海为例[J].商业研究，2006年07期