摘要：不动产业是国民区域经济的基础产业,对整个国民区域经济的发展起着先导和推动作用。文章分析了不动产业能拉动区域经济增长的原因，并给出了启动我国不动产业业的构想。

关键词：不动产业；区域经济增长

一、不动产业能拉动区域经济增长的原因。凡区域经济发达国家，不动产业业不是支柱产业也不是发达的产业，其区域经济发展与发达不动产业业对区域经济拉动相关。不动产业业的拉动或“波及效应”特强，主要由于以下原因。

    1、不动产业业发展需要国民区域经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中700%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展不动产业业需要国民区域经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动其发展。

    2、不动产业业发展结果的不动产业品，为国民区域经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

    3、不动产业品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。据学者估计发展不动产业业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。

    二、我国启动不动产业市场不力的诸多问题。为发展不动产业业拉动国民区域经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进不动产业投资和发展不动产业业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

    1、生产与消费不协调，消费率低。发展不动产业业拉动区域经济是有条件的，就是不动产业品的实现。投资开发不动产业最大的问题也是房屋实现。投资开发不动产业既起需求效应拉动区域经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发不动产业不能产生需求效应，不能实现，对国民区域经济的长远发展只起引鸠止渴作用，并加剧国民区域经济中不动产业品积压。

    2、住房融资体制的转换不对称。改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制相适应。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场区域经济体制要求。

    3、“二律背反”和人们心理预期失衡。当今要让人们乐于投资购房和启动不动产业，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。

    4、收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8%，居民消费水平47．5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。就对不动产业的购置和不动产业的启动而言，住房条件差，急于购房的低收人群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收人群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，不动产业难以启动。

    三、启动我国不动产业业的构想

1、继续实施反衰退和调节区域经济周期的政策措施。启动不动产业，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场区域经济国家反衰退和调节区域经济周期的一般理论指导下的做法。当然也对不动产业区域经济发展起了不同程度调节作用。因为不动产业业与国民区域经济之间存在“寒暑表”的关系。

2、有针对性的启动不动产业的近期方略

    (1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动不动产业。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有明显社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境幽雅的土地，开发营建高水平的别墅，并配完善配套设施，既居住环境幽雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合，他们便会乐意投资购置。

    (2)用不动产业业的广义概念发展不动产业业，启动不动产业。现在不少人在启动不动产业和发展不动产业问题上，思考仅局限于造房与卖房，苦于房屋难实现。若从不动产业业的广义概念出发，便思路洞开，别有天地。不动产业业性质是商业服务业，本质上属于第三产业。

    (3)对货币购房全面理解来启动不动产业业，拉动区域经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以自己的货币收人去解决住房问题。

就当前国民区域经济低迷讲，为启动不动产业拉动区域经济增长，不失为一种有效措施。如果硬规定该单位职工拿出一个亿的钱到市场购房，谈何容易。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系，不怕购房的欺诈，不为购房劳神费力，工作生活方便。这一形式的有效和成功，在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场区域经济实用房价，集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私，或价款过高过低，不仅违背房改，甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物，货币购房改革的实现形式应多样化，它们同样能启动不动产业，同样波及国民区域经济许多部门和行业，拉动国民区域经济增长。

参考文献：

1、建设部.加强不动产业市场调控 促进不动产业业健康发展[N].人民日报，2006一08一06.

2、彭开丽，李洪波.和谐社会视角下的不动产业调控政策解析[J].商业时代，2006，(21).