李  华  济南骏泉房地产开发有限公司  山东济南  250000

摘要：在现如今经济高速发展的社会中，在房地产行业中急待解决的问题是如何提前预测、避免和预防财务工作中遇到的各种风险，并且需要对其可能产生的风险进行适当管理。本文通过收集大量的数据，并对这些数据作出了相应的分析，从而意在表明房地产行业中主要风险的产生原因，指出了存在的几点问题，例如：相关房企对于风险的预测能力较低；在生产运营中，企业负担了过高的成本；公司的资本结构组成并不适宜等。针对以上遇到的几个问题，也提出了相应的解决办法，例如使用可以预测财务风险的预警系统；在成本管理方面则需要提高相应的管理水平，控制债务规模；对未来的财务支出进行合理运算等，寄希望于可以促进相关房企的合理有序发展。

关键词：房地产行业；财务问题；解决对策

中图分类号：F275　   文献标识码：A    文章编号：1673-5889(2019)21-0035-02

一、房企所面临的几大财务风险

房企在从事生产经营活动时，根据企业内部资金的流向，可以将面临的财务风险划分为以下4类：筹资风险、合理分配收益风险、投资风险、回收资金风险。

（一）筹资风险

房企在建房的过程中需要使用到大量的资金，而这些资金的主要来源则是我国各大银行所发放的信用贷款，以及通过贩卖房企自身的股权或公司股票等等。虽然表面上看起来房企拥有许多筹资方法，但是介于房地产行业中一直未能形成一套行之有效的金融规章制度，致使房企在实际生活中筹集资金时将会面临许多困难。在主要筹资来源的银行信贷中，银行方所收获的仅仅只是通过放贷所产生的各种利息，然而自身却需要背负巨大的风险。这主要是因为房企在工作运营中所产生的风险和预期收益极度不平衡，房企经常会从各种各样的渠道进行贷款，其中不乏违规渠道，由此可以看出与房企完成贷款交易的银行需要承担着巨大风险，例如不能如期收回贷款等。即便房地产行业在我国兴盛已几十年有余，然而在该行业中却并未建立起一套合理有效的监控机制，同时缺乏相关法规制度的指导，现在可以参考的法规只有《商业银行法》中的少部分内容。

（二）合理分配收益风险。

当前我国房地产行业中的多数企业性质均为民营，所以其在制定收益分配政策时存在着较大的随意性，无法贴合实际生活，并且制定的分配政策并不科学与严谨，从而致使企业面临着合理分配收益的风险。除此以外，房企在对利润进行分配时，出于对税务方面的考虑，并不会严格按照现有的法规制度进行分配，而会选择将未来可能产生的部分利润通过其他方法进行转移，例如仅在产品的生产与研发过程中就已经将利润与成本费用相融合，因此导致在企业的盈利报表中，企业的盈利表现不甚良好。加之房企利润产生的时间并不规律，存在间歇性，所以，房企在分配利润时的模式存在显著的违规表现。

（三）投资风险

由于房地产行业在投资时很容易受到政府所制定的各种规章政策影响，所以它们所面临的投资环境经常发生改变。许多房企在进行投资时都可能会遇到诸如机会成本风险、时间风险等可能影响企业发展的风险问题。而房企之所以面临这些风险的主要原因在于，投资前期对于市场并未进行深入调研，所投资的项目多缺乏先进的生产技术，从而导致产品销路堪忧。已经投资的一些项目中也存在着监管力度欠缺，缺失合理规划的问题。

（四）资金回收风险

完成资金回收需要依靠两个流程的顺利进行，这两个流程分别是1.产品有效转化为结算资金2.结算资金转化为可供流通的货币资金。这两个流程中的任一环节出现问题，都会导致企业无法按照预期时间收回货币资金，继而引发一连串的财务问题，使企业走上一条不可控的财务风险之路。除此以外，如果企业不能按时收回资金，则有可能使企业面临资金周转的问题，从而对企业接下来的投资生产产生消极影响，甚至可能会造成企业破产的局面。造成企业面临资金回收风险的主要原因在于：1.国家的经济调控政策。如果恰逢国家采用严格的调控政策，会导致企业正在进行销售的产品销量受到影响，并且此时的融资难度加大，致使资金回收难度直线上升。2.企业制定的销售相关政策发生了变动，也会影响资金回收的效率。

二、房企产生财务风险的原因

(一)风险预测能力缺失

房地产企业所面临的经营环境瞬息万变，且多数房企都存在着项目周期长的生产状态，所以很多房企应对风险的能力极为缺失，某些房企甚至存在着将前期获利的大笔资金投放到一个高风险的项目中，一旦项目失败，将会面临无法回收资金的境地，从而影响企业其他项目的进行进度。

虽然目前已经有许多企业避免在单一项目上投放过多的资金，但是仍有部分企业在投资前的心态摆放的不正确，企图通过投放大量资金获得某项目的开发权，这就导致房企并不能对项目可能产生的风险以及企业自身会遇到的财务窘境进行预测，以至于为企业将来的发展埋下了深深的隐患。

（二)缺乏有效的成本管理制度

房企开发项目所需的资金数额普遍庞大，一些企业为了尽早获得利润，在未对自身资金潜力进行深入挖掘或者尚未追回其他企业欠款的情况下，直接选择向银行借贷，这种情况于无形之中增加了该项目的风险。而且某些企业可能对于资金的管理与运用方面欠缺规划性，不能合理分配好资金的使用顺序，从而导致大部分资金投放于并不重要的生产环节中，亟需资金的重要环节依旧欠缺资金来源。

合理有效的成本管理制度在房地产企业的生产运营中显得尤为重要，房企所负担的成本费用种类繁多，例如：人工费、材料费等等。当项目完成时，按照正常程序，应当把成本费用合理分摊至各受益对象。可在实际生活中，有很多房企在成本管理时，经常会出现各种各样的问题。

（三)未形成合理的资本结构

房企中的资本结构主要指的是企业自身所持有的资本以及向外借出资本之间的所占比例，资本结构对于企业盈利以及所面临的财务风险可以产生直接效用。房企为了顺利完成某一项目，需要不断的注入资金，确保自身可以顺利完成各环节，反之，如果缺乏足够的资金，则不能顺利的推进各环节工作的进行，房企甚至会承担相应的法律风险。通常情况下，房企在获得土地使用权后，会以该项权利作为抵押物向银行借贷，此时如果贷款金额过多，则表明房企的负债率过高，需要承担较高的财务风险。

(四)不重视财务预算工作

某些房企认为自身可以获得土地使用权后，就可以万事大吉，所以对后续的管理工作不甚上心。它们认为，后续工作只需按照原有计划有序推进就可以如期完工，并且收获预期利润。但在实际生活中，这种情况是十分不现实的，因为如果没有做好企业财务管理方面的预算工作，就无法稳定推进企业的有序发展。在开始新项目之前，均需要针对项目中的各个环节做好财务预算工作，确定房企在项目完工之时如期收获应得利润。如果不对成本进行预算，在项目施工进程中很容易增加成本的支出，从而不仅对项目利润造成深远影响，甚至可能会导致企业资金链的断裂。

三、解决方法

(一)投资方面

在实际经营中，房企最常使用的筹资方式主要有两种：股权筹资和债务筹资，这两种筹资方式也会致使企业面临不同的财务风险。通常而言，财务风险较低的筹资模式为股权投资。但其也存在显著的缺点，就是需要花费的成本金额较为高昂，并且会导致股权变得分散。与此相反的则是债务筹资模式，在该模式下需要花费的成本较为低廉，但是一旦债务到期，需要偿付本金和利息，所需承担的财务风险较高。在这种情况下，如何选择一个合理的筹资方式，成为了众多房企需要考虑的首要问题。针对此种情况提出了如下建议。

1.增加融资渠道。目前众多房企主要依靠的融资方来源是银行信贷。但是由于银行信贷存在着诸如限制多、审核期长、风险较大等特点，使得该方式并不能被企业长期使用。因此除了上述传统融资渠道外，还可以尝试一些较为新颖的融资渠道，例如基金等。如此以来不仅有利于降低房企自身所花费的资金数额，而且可以改善企业内部的资本结构。

2.规避利率风险。由于房企完成项目所需的资金额度较大，所以为了保证企业的正常运转，许多房企都会选择向银行进行借贷，从而产生负债，而这些负债又会引起利率的诞生。对于利率所产生的风险，可以在房企内部设立专业的部门，时刻密切关注当前市场上的利率波动，从而及时制定出适合企业的筹资方案。一旦发现利率呈现直线走高的时候，在筹资时应当选择长期借款模式，其后仍然需要紧密关注市场上的利率变化，及时调整借款模式，从而达到规避利率风险的目的。除此以外，除了选择进行债务融资，还可以选择利用股权融资等方式将风险发散到各融资模式中，从而保证房企的健康发展。

(二)投资方面

由于房地产行业市场的波动性较大，面临许多不确定性因素。并且每一个项目的投入都需要大量资金，而且持续的周期又比较长，所以经常会出现一个项目就可能造就一家房企成败的现象。基于以上几点因素，房企应当对投资决策进行有效的控制，以此达到降低面临财务风险的概率。房地产企业在进行投资决策前，应当重点关注以下几个方面。

1.分析企业内外部的投资环境。尤其是对于即将投资的项目所在地的周边设施，例如交通设施、教育资源、商贸配置和医疗中心等有所初步了解，其后根据行业自身特点以及结合企业的实际发展状况，从而对投资环境进行合理有效的预期分析。

2.分析项目可行性。应当综合考量市场目前的主要需求，以及主动迎合国家经济政策所判断出的发展趋势，从而可以对项目的规模、类型、用途等进行确定，并且在此基础上制定出开发项目所需花费的成本以及完工之后的销售价格。

3.选择多种投资模式。房企所固有的生产产品投资风险较大，但如果可以灵活的运用多种投资组合模式，则可以有效降低风险。

(三)经营方面

考虑搭配房企在经营活动中不仅事务繁杂而且高成本的特性，所以为了增加房企抵御财务风险的能力，应当从经营方面也对其进行管控。我们应当制定合理有效的经营计划，从而提升成本控制的能力以及管理水平。

1.制定有有效的营销措施。因为企业的销售额直接会对企业的利润造成正面影响，同时也是房企回收资金的重要组成部分。但是近年来由于房屋的持续走高，加之市场出现了饱和的态势，国家政策也不再予以扶持，因此目前房地产产品的销售难度较高。所以房企在进行销售时，可以组建一只工作能力较强的营销队伍以及做好广告宣传工作。与此同时，还可以适当的做出相应的降价措施，以及提高销售额。

2.积极回收应收账款。应收账款作为房企现金流入的来源之一，在房企的财务管理中也备受重视。由于房产具有较高的价值，所以房企应当通过加强回收应收账款，提高资金的流动性，支持企业维持正常的运转。如果不能及时回收这些资金，则会对企业造成一笔不小的经济损失，所以房企可以制定一套有效的信用制度，对客户的信用进行评级，针对评级较低的客户采取特殊手段。

3.提高员工素质。管理人员作为企业中的高层人员，对于企业的发展有着深刻的作用，所以，对于高管人员的聘用要更为慎重，房企可以选择聘用那些具有丰富管理经验的人员进行管理。在日常的生活工作中也可以组织一些培训，提高员工的整体水平。引入合理有效的绩效管理机制，致使员工提高工作积极性，从而达到提升工作效率的目的。

参考文献：

[1]刘文梅.企业财务风险分析[J].合作经济与科技，2013(10).

[2]雷振华.Logistic模型的财务预警准确度检验研究[J].求索，2012(12).

[3]田林永.房地产企业财务风险防范[J].中国住宅设施，2011(3).