何春冬  江西省大地商业运营管理有限公司  江西南昌  330100 

摘要：随着我国市场经济的不断发展，物业管理公司的规模也随着房地产企业的发展而壮大，财务管理工作是物业管理公司生产经营活动的基础，然而由于物业市场竞争的日益激烈化，物业管理公司的财务管理工作逐渐暴露出来一些问题，这些问题严重影响到物业管理公司的长期发展，因此物业管理公司的管理者需要加强对财务管理工作的研究力度。本文从物业管理公司财务管理的基本特征出发，分析了物业管理公司财务管理工作存在的问题，并提出了几点物业管理公司加强财务管理的对策，目的在于提高物业管理工作水平，增强物业管理公司的综合竞争实力。

关键词：物业管理公司；财务管理；存在问题；剖析；对策

中图分类号：F275　   文献标识码：A    文章编号：1673-5889(2019)29-0000-02

物业管理公司在日常财务管理涉及到的范围比较广泛，财务管理工作有着较强的针对性，随着人们生活水平的不断提高，业主对物业管理服务提出了较高的要求，因此现阶段我国物业管理公司面临着较大竞争压力，为了实现物业管理公司的长期可持续发展，需要通过加强财务管理提升物业管理公司的物业服务水平。

一、 物业管理公司财务管理的特征

（一） 涉及到公司管理的各个方面

  物业管理公司提供的是为个体和社会提供服务的，从提供服务开始就会发生一系列的费用支出，例如物料消耗、设备维修保养、绿化养护、保护环境等，各个环节都与资金的流入和流出相关，因此可以看出物业管理公司的财务管理工作涉及到了各个部门、各个环节。

（二）一种综合性的管理方式

  与一般的行业相比，物业管理公司在日常经营上有着自身独特的特征，需要为广大业主提供全天候、多方位、不间断、多层次的物业管理服务，生产是与消费共同开始和结束的，因此物业管理公司既是劳动密集型行业，也是管理型密集行业。近几年了物业管理公司已经应用了财务动态分析方法、财务预算，加强了预算控制等，实现了数字化的管理，物业管理公司的财务管理也逐渐成为一种综合性的管理方式。

（二） 财务管理对象相对简单

物业管理公司在经营上并不涉及产品的生产和销售，大多数情况下是为了业主提供物业管理服务，因此资金管理活动也比较简单，因此财务管理对象也就先对简单，进行的只是简单的会计核算。

二、物业管理公司财务管理工作存在的问题

(一)缺乏完善的财务管理控制体系

    一些物业管理公司将工作的重点放在了提高物业服务质量上，对财务管理工作并没有足够的重视，也并没有构建出一个完善的财务管理控制体系，例如有的物业管理公司并没有建立起完善的预算和采购机制，领用日常维修材料、办公用品的随意性较大，这既浪费了大量资金和资源，也会加大物业管理公司财务管理工作的难度；在管理临时停车场方面，一些物业管理公司并没有制定出严格的风险管控措施，保管租赁车位合同并不严格，停车收费标准并没有根据实际情况进行制定，这就大大的降低了资金的整体流通效率，严重的还会影响到物业管理公司正常的运营。

    同时有的物业管理公司的会计核算也比较简单，内部财务制度也还不够完善，管理会计基础工作比较薄弱，有的甚至并没有按照规定分门别类的设置出明细的账面，不利于物业管理公司财务管理工作的顺利进行。

（三） 财务管理人员素质有待于提高

  很多物业管理公司为了降低经营成本和人力成本，并没有招聘专业的财务管理人员从事财务管理工作，一些物业管理公司的财务管理人员是从其他岗位中专业过来的，并不具备财务管理从业资格，在岗位设置上也并没有实现不相容岗位的相互分离，会计人员兼任财务管理岗位的现象普遍存在，这就大大的降低了财务管理人员的职业素质。同时由于物业管理公司将主要经理放在了提高物业管理服务上，物业管理公司并没有加大对财务管理人员进行业务培训，这样财务管理人员就缺少了提升自身职业素质的机会，严重影响到物业管理公司财务管理工作的效率和水平。

（四） 筹集资金能力较低，资金不充足

    现阶段我国物业管理公司在财务管理工作中普遍存在着筹资能力较差和资金不足的问题，这就严重影响到物业管理资金的数量和来源，主要包括物业维修资金、启动物业管理资金、经营性收入、综合管理服务费用等。同时由于现阶段很多物业管理公司是中小企业，注册资本的金额也较小，资本实力也有限，能够得到银行认可的房屋和土地的不动产数量却很少，因此加大了获得银行贷款的难度。

同时，物业管理公司对资金并没有进行严格的监督，例如部分物业管理公司使用专项维修资金效率较差，现阶段我国房屋维修基金采的是物业公司代管和政府主管部门代管的方式，根据我国相关规定，如果专项维修资金由于在物业保修期满后的住宅共用的部分、维修设备、更新、改造，不能应用到其他地方，但实际上如果业主的房屋需要进行修缮，很多业主并不知道这项修缮资金的存在，严重影响到了修缮资金的使用效率。

（五）管理流动资金的效率不高

物业管理公司财务管理工作的核心是资金，为了做好财务管理工作，就必须对流动资金加强管理，然而在一些物业管理公司中由于制度上的不足，降低了使用流动资金的效率，降低了资金的回报率。同时一些物业管理公司并没有对流动资金进行统一的管理，资金在物业管理公司中分布的比较分散，闲置资金也并没有得到有效的利用，不能集中同一管理闲散资金，由于物业管理公司在管理流动资金方面存在问题，就会引发徇私舞弊、贪污的问题出现。有的物业管理公司在经营过程中侧重的是提升物业服务水平，并没有重视回收资金的工作，这就增加了应收账款的数量，加大了物业管理公司的资金压力。

三、物业管理公司加强财务管理的对策

（一）建立完善的财务管理内部控制体系

  一个完善的财务管理内部控制体系能够保证物业管理公司财务核算的真实可靠性，提高物业管理公司财务管理的水平，因此物业管理公司必须建立起一个完善的财务管理内部控制体系：

  首先，物业管理公司必须加强对主营业务收入的管理力度。具体说来要明确物业服务费用收取的具体流程，通过制度来约束每一个流程，及时进行登记管理，这样可以随时查看和审核物业管理费用的实际情况，要根据物业管理公司以及管理区域的实际情况制定流程细节，保证制度的合理性、科学性。

  其次，物业管理公司要加强对库存材料和物资的监管力度，在内部设置后勤管理部门，对物资损害或更新情况进行实时的反馈，这样在采购物资时就可以避免重复采购，减少一些不必要的浪费。

  再次，物业管理公司要制定出严格的采购制度，保证采购工作的透明性、公开性。在采购制度中要将库存管理人员和采购人员的工作职责和义务予以明确，采购过程中采购部门、财务部门、使用部门要紧密的配合，为了避免浪费物资和徇私舞弊现象的发生，物业管理公司可以根据实际情况制定出合理的采购清单，经过总经理审批签字后再进行采购。

最后，物业管理公司要严格控制运营成本支出。运营成本支出具体包括：办公费用、绿化管理费用、维修设备费用、清洁费用、工作人员费用、其他管理人员费用等，特别是绿化管理费用和设备维修费用在运营成本中占了很大的比例，因此物业管理公司必须通过加强对公共设施的管理，尽可能降低这方面的费用开支。

（二）组建高素质的财务管理队伍

  物业管理公司财务管理工作需要高素质的财务管理人员来完成，因此物业管理公司的管理者要组建起一支高素质的财务管理队伍。首先，物业管理公司的管理者要提高财务人员的准入门槛，要求财务管理人员在上岗之前要具备会计资格证资格，从源头上保证财务管理人员的素质水平；其次，物业管理公司也要重视对财务管理人员的后期教育，加强对财务管理人员税务、财务、法律的培训力度，通过培训可以提高财务管理人员的财务、税务能力，提升财务管理人员的综合职业能力；再次，物业管理公司要制定出科学合理的激励奖罚机制，定期对培训结果进行考核。

（三）提高筹集资金的能力，保证资金充足

    物业管理公司的管理资金来源除了银行贷款或资本本金之外，一些物业管理收入也是向使用者和业主收取的相关管理费用，因此在筹集资金的过程中要实现经济效益和社会效益的有机结合。同时物业管理公司也要合理的计划和使用资金，将有限的资金投入在关键的物业管理项目中，保证资金使用的公开性、透明性。同时由于很多物业管理公司是中小型企业，因此应该提高投资的科学合理性，根据实际情况选择中短期项目进行投资，避免选择一些长期投资，这样可以保证项目投资资金的充足性。

    同时物业管理公司需要建立起科学的维修基金制度，从实际情况出发，以每一位业主的利益为出发点，根据维修基金的不同管理形式，制定出合理的财务核算方法，定期将维修基金的使用情况进行公布，让业主清晰的了解每一笔修缮基金的使用情况，配合审计和纪检部门监督和审计物业修缮基金。

（四）对资金采用集中化的管理

  资金是物业管理公司生存和发展的基础，由于物业管理行业在经营上存在特殊性，经营过程中需要大量流动资金，因此为了提高物业管理公司的财务管理水平，就要做好资金的管理工作，对资金进行集中化管理。物业管理公司要做好收入和支出工作，开设统一的银行账户，开设收入和支出账户。物业管理总公司要根据分公司递交的年度预算资金报表换分和调配资金，在这个过程中各个分公司要根据实际情况制定出详细的资金预算报表，具体来说要详细的划分到各个月、周、日，子公司也要将所发生的盈利收入按照要求和指定的方式划入到指定的总公司账户中，这样就可以加强总公司对流动资金的控制和管理，实现对资金的集中化管理。

（五）实现财务管理的信息化

  云计算、大数据、物联网、移动互联、人工智能、区块链等新兴IT技术迎来了跨越式发展，广泛应用于经济社会生活的方方面面，因此物业管理公司为了提高财务管工作，就要在财务管理工作中应用信息化技术，根据自身实际情况选择专业的财务软件，统一管理公司的账簿，提高会计核算的工作效率和质量。物业管理分公司要及时的将异地财务数据录入到财务软件当中，整理出详细的财务报表。通过信息系统实现了在线审批，有效避免了人员变动而信息更新滞后的问题，以便于集团领导能够及时准确地掌控集团的人事信息和人才分布情况；同时利用各类方便快捷的查询统计功能，使得各类统计报表快速生成，也大幅提高了工作效率，降低了管理成本;通过薪酬管理系统，人力资源部只需要将薪酬发放需要的参数维护到 信息系统内，并及时维护员工的薪级信息，每月再将考勤信息导入到系统内，系统就可以自动计算出员工的每月工资，同时生成规定格式的银行报盘数据和各类报表文件，避免了人工计算、查找造成的错漏现象，工作效率得到大幅度提高。

四、总结

  综上所述，与其他行业相比物业管理公司的财务管理有着自身独特的特征，因此物业管理公司需要结合行业财务管理特征，在实际工作中及时的发现财务管理工作中存在的一些不足之处，并积极的采用科学合理的方法来提高财务管理水平，进一步实现控制物业成本，提高物业管理服务水平的最终目的。

参考文献：

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