岳彦彦  安徽古井房地产集团有限责任公司  安徽亳州  236826

摘要：我国经济的腾飞带动了房地产行业的兴盛，而房地产行业经过飞速发展期后，如今已逐步进入稳定发展期。经过多年发展，房地产企业逐渐暴露出许多问题，资产负债率过高就是其中最为关键和重要的问题。此问题的存在，使企业拥有较大的潜在风险，容易出现发展不稳定的情况，也影响着债权人对企业的投资欲望。因此，降低房地产企业的资产负债率是保证企业正常运营、稳定发展最迫切也是最有效的方法。本文先是对资产负债率的相关内容进行了简单阐述，然后分析了房地产企业资产负债率现状以及产生原因，最后针对企业资产负债率过高的情况，提出了有效的解决措施，为房地产企业缓解举债情况、降低资产负债率提供科学参考，以使其能够良性发展。

关键词：房地产企业；资产负债率；措施

中图分类号：F299.233.42　   文献标识码：A    文章编号：1673-5889(2019)29-0000-02

随着社会经济的快速发展，各种商业楼房平地而起。同时，人们生活水平的提高带动了他们对居住质量要求的提升，再加之我国城镇化建设的不断推进，居民楼的需求量显著增加。在种种因素的刺激下，房地产行业迅速兴盛，成为当今形势下最受企业家青睐的行业之一，他们不断向房地产行业进军。房地产企业数量的增加使他们在获得巨大发展机会的同时，也遇到了较大的挑战。而且，国家为稳定经济市场、减轻买房负担，还通过法律手段强制规定房价，这些都对房地产企业的良性发展产生了一定影响。为此，房地产企业不断寻找改善现状的方法，降低财务风险就是有效手段之一。资产负债率则是财务管理中的重要指标，它指的是企业在期末时负债总额与资产总额的比例，过高的资产负债率不利于企业发展。房地产企业由于其特殊性，一般都具有较高的资产负债率，这就为企业稳定经营、实现良性发展提供了新途径，即降低企业的资产负债率。因此，探讨如何降低此项指标具有十分重要的意义。

一、资产负债率概述

资产负债率是衡量房地产企业负债水平和经济活动能力的指标，也是债权人评价发放贷款安全程度和企业还债能力的重要指标。判断一个企业的资产负债率是否合理，主要是明晰所处的角色。一般来说，资产负债率的相关者主要包括债权人、股东以及经营者三类。对债权人来说，企业的资产负债率越低越好，这是因为，他们关注的是所投资金能否按时回收并有所收益。低水平的负债率表示债权人投入的资金在企业总资产中的占比较低，按照风险分摊来说，债权人承担较小部分的风险；相反，资产负债率过高则表明债权人所投资金占比较重，一旦出现变故，他们的利益将首当其冲受到威胁，这是债权人所不愿看到的。对股东来说，他们对资产负债率的评价需要以全部资本利润率和借款利息率的比值作参考，当利润率高于利息率时，资产负债率越高股东越受益；当利润率低于利息率时，股东则希望有较低的资产负债率。这是因为，利润率大于利息率就表示多余的利润可以由股东获得，而若是利润率小于利息率，那么欠缺的利息就需要由股东补全，这就在一定程度上损害了股东自身的利益。对经营者来说，若是企业拥有过高的资产负债率，超出债权人的承受范围，那么债权人就会望而却步，不再投资，企业也就无法融到钱；若是举债水平较低甚至不进行举债的话，也从侧面反映出企业利用债权人资本为自己谋利益的能力较低。因此，经营者应该根据企业现状和发展规划等情况，制定合理的负债水平，在保证企业稳定的前提下最大可能的盘活债权人资本，促进企业发展。

二、房地产企业资产负债率现状及原因

（一）资产负债率现状

把资产负债率控制在合理水平是保证企业顺利发展的前提，这是因为，在过低的资产负债率水平下，股东需要自己支出大量资本以维持促进企业发展。先不说股东资本有限，容易限制企业发展，这种不善于利用社会资本的情况，也增大了企业发展的风险。而过高的资产负债率则会给债权人留下不良印象，使其认为自身需要承担企业发展中的大部分风险，从而妨碍他们对企业的投资。因此，企业需要将资产负债率维持在一个较为科学的范围内，这样既能增加资本实力，降低自身风险，又能吸引债权人进行投资，实现盘活外部资金的目的。但在目前市场环境下，企业的资产负债率并不乐观，尤其是房地产企业。据统计，2013年房地产行业的资产负债率达到79.5%之高，这完全超出了资产负债率的最高限制70%。虽说在国家政策的调控下，近年来房地产企业的负债情况有所缓解，但仍有很大一部分企业的资产负债率超过了70%。这也就意味着许多企业存在生存危机，一旦企业遇到意想不到的困难或外部环境发生意料之外的变故，这些企业都有可能遭受巨大打击甚至濒临破产。

（二）资产负债率过高的原因

1.房地产行业特点的影响

在房地产行业中，一个工程项目的完成并不是一朝一夕的事情。从竞标成功，到现场勘查和规划设计项目，再到具体施工以及最后的售卖工作，这其中往往需要耗费大量的时间，花费许许多多的人力物力。房地产企业总是需要先投入大量资金，尽快保质保量的完成项目建设，才会有资金回笼，这种情况的存在使得房地产企业承担了巨大的经济压力。具体来说，在进行项目建设时，房地产企业拥有的流动资金大部分都被项目套牢，并没有充足的剩余资金用来维持企业正常运营。而项目的建设周期又比较长，企业若想实现资金回笼，最起码也要等到预售环节，这其中则需要经历很长一段时间。因此，企业必须通过其他方式获取资金以维持自身运转，举债就是其常用方式。通过扩大举债，房地产企业能够在自有资金不足的情况下保证自身的运营状况，同时使工程项目得以顺利进行下去。但是在资金耗费量大、周转周期长的情况下，过于依赖这种举债的形式获取资金，必然会造成资产负债率的节节攀升，最终到达不安全的程度，影响企业正常发展。

2.企业管理者的盲目扩张

在当今形势下，房地产行业早已不是一家独大的情况，许多企业涌入房地产行业，都想在其中分一杯羹。毕竟即使在国家政策的调控下，房地产行业的形势不比以往，但和其他行业相比仍旧是高利润行业，是企业管理者眼中的“肥肉”。为了不让其他房地产企业抢占市场、捷足先登，妨碍本企业的发展；也在一定程度上是因为攀比心理，为了显示自身能力的强大等，企业管理者依然按照以前快速扩张的思维方式，不断扩大业务范围和市场占有率。而房地产企业自身拥有的资本根本满足不了其扩张需求，外部获取的资本绝大部分都是通过举债的形式达到目的的，也就是说，这种盲目扩张导致了企业资产负债率的飙高。出现这种情况的原因除了企业管理者的攀比心理以外，还因其与国家政策背道而驰。具体来说，为避免房地产市场经济泡沫化，降低高房价给百姓带来的严重购房压力，政府出台了调控房价、限制房屋购买数量等各项政策，这表明国家希望房地产行业进入稳定发展期。但企业管理者不了解或不顾政策规定，与经济发展趋势背道而驰，盲目进行扩张，必然会导致企业发展不顺。

三、降低房地产企业资产负债率的有效措施

（一）丰富融资渠道

对房地产企业来说，通过举债的形式进行融资，虽然既能得到所需资金，又能利用其可抵消税额的优势在一定程度上降低企业的税负压力。但是一旦资产负债率超过最高标准，就会给企业带来潜在的经营风险，影响其稳定发展。因此，企业需要丰富融资渠道，避免因过于依赖单一的举债融资法而给企业带来不安定因素。一方面，房地产企业可以丰富融资对象，比如，选择社会上拥有较多资本的个人、小团体或者企业作为融资对象。先通过各种途径增强企业资质，提高对个人、企业等的吸引力以及其信任度的资本，然后直接向新选用的对象进行融资。另一方面，房地产企业则可以通过发行股票获取资金。具体来说，企业在自身资本不足但又不想增加资本负债率的情况下，可以发行普通股或优先股等种类的股票，人们在评估企业发展状况的前提下购买股票，以期据此获取收益；而企业则可以通过此种方式募得资金，用作企业发展。在丰富的融资方式下，企业就可以避有效免举债融资带来的不利之处，充分发挥其有利影响。

（二）提高资金周转率

对房地产企业来说，资金不足是其进行举债的重要原因，而资金周转率低下则是造成资金不足的关键所在。因此，要想降低企业的资产负债率，就要解决资金不足的问题，提高资金周转率。房地产行业其实是比较粗犷的行业，企业管理不够科学，在进行项目建设时的管理也不够细致，这些都导致资金利用率过低。为此，首先需要合理分配企业资金，在制定资金分配决策时，必须先行了解企业发展方向，比如现有资金数量、拟建设项目以及发展规划等。在全面掌握企业情况的条件下制定合理的资金分配策略，以免出现分配重点与企业发展方向相悖的情况，这样就能避免资金分配不当造成的资金浪费或者使用效率低下。其次，要加强对项目建设的管理：在项目建设过程中也需要注重资金的使用效率，比如，对于项目建设所需的原材料，在购买之前应该明确本项目所需的大概数量，这样就可以打包购买，比零散购买要经济许多；在项目建设完成之后，项目清算和账款回收环节也是至关重要的，企业应该提前制定好账款回收策略，明确负责人员，在适当时机催款，以保证剩余款项能够快速回笼，并能用于其它工程项目的建设。

（三）健全监管体制

由于经济市场的复杂多变，房地产企业的利润、流动资产等都具有一定的不可估计性，也就是说总资产可能会不断发生改变，这就导致资产负债率也会随之而变。而资产负债率的高低又关系着企业资金链的稳定与否、发展的顺畅与否，因此，需要建立完善的监管体制，以加强企业对资产负债率的管控，尽可能保证其处在正常水平。首先，可以引入合适的信息管理系统，通过信息化手段实现对资产负债率的监控，比如将企业中与资产负债率相关的信息实时录入信息系统，以便能够随时了解企业的资产负债情况。一旦出现问题，则可以通过信息系统迅速找出问题产生的环节，分析产生原因，从而做出有效的应对措施。其次，还可以建立完善的风险预警体系，比如采用关键点预测法，加强对容易出现负债失控的关键节点的监督，并提前制定出解决方案。如此一来，企业就能在一定程度上减轻问题出现的可能性，即使不可避免的出现问题，也能及时采取有效措施，减轻损失。最后，监管体制中还应包含除企业负债以外的其他信息，即监管范围要足够全面，这样就能根据实际情况分析出最有利于企业发展的融资途径，减少负债融资的使用，以降低资产负债率。

四、结语

资产负债率过高是当前形势下房地产企业面临的普遍现象，即使近年来有所缓解，但问题依然比较严峻，需要予以重点关注。毕竟在过高的资产负债水平下，企业发展就会面临许多潜在问题，拥有较大风险。房地产企业出现资产负债率过高的情况，一是其行业本身的特点所致，包括资金周转效率低下、过于依赖举债融资等；二是企业管理者不顾经济发展趋势和企业自身情况而进行的盲目扩张。为此，需要通过各种途径以降低企业的资产负债率，可以采用丰富融资渠道、提高资金周转率以及健全监管体制等方式。

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