摘要：不动产业所得税在房地产整个税负中所占比例较大，是不动产业很重要的一个税种。本文就不动产业所得税展开讨论，提出了目前企业所得税中存在的一些问题，并探讨了如何进行企业所得税的纳税筹划，使不动产业能更好的获得资金高效率的运转，进而保证我国房地产市场健康的发展。
关键词：房地产；企业所得税；纳税筹划
不动产业是资金密集型的企业，不动产业的资金量大，建设的周期长，资金收回速度慢，资金良好的流动性对不动产业就显得尤为重要。影响不动产业资金占用的因素很多，其中不动产业每年缴纳的税费就占营业收入的30%-40%左右，企业所得税占整个税负的20%左右，因此企业所得税的纳税筹划就显得必不可少。
一、不动产业所得税存在的问题
（1）收入核算不实，隐瞒销售收入。与其他企业相比，不动产业在经营过程中有自身的特点，即建设时间长、占用资金量大等特点，这些特殊的情况决定着不动产业应该采用特殊的交易方式来确定销售收入。现阶段，受一些不可抗拒的因素干扰，导致实际中不动产业的销售收入的确认与相关的会计准则和税收方面的法律法规相互脱节。一方面，销售收入的确认违背了企业会计准则中收入的确认原则。不动产业通过借款收取客户预交的房屋款，然后将该款项存入企业负责人的账户中，负责人以个人的名义将该款项投入日常建设，交易的风险并未转移，不能确认收入；另一方面，漏掉特殊形式的收入金额。一些不动产业没有将销售地下室、低下车位的收入纳入销售收入，而是把这部分所得放入“其他应付款”或者“短期借款”科目中，这样就会减少企业的经营所得，造成财政税收的流失。
（2）成本费用核算不合规。一是关于拆迁补偿费的问题。不动产业一般通过两种方式进行拆迁工作：一是自行拆迁，二是委托有关单位进行拆迁。第一种情况下拆迁户大多数都是自然人，并不能提供拆迁补偿费的发票，只能通过拆迁协议以及收条入账，因此这部分的成本费用很难核实，许多不动产业也通过拆迁补偿费来进行成本的调节，侵吞利润，达到少缴企业所得税的目的。二是自主加大前期的开发成本费用。不动产业工期较长，沉淀资金较多，不动产业为了确保资金的流动性，常采用分期滚动开发房地产的方式。此种方法下很容易出现舞弊的现象，企业在项目完工之前就付清拆迁补偿费、土地出让金、基础设施建设费等，而不分期进行成本费用的确认，增加了企业的开发成本和可以税前抵扣的费用，减少了不动产业的应纳税所得额。
二、规范不动产业所得税的纳税筹划的对策
（1）收入的纳税筹划。首先应该区分哪些收入是属于征税收入、不征税收入和免税收入，再根据收入的类型选择纳税筹划的方法。一种方法是可以通过推迟收入确认的时间来进行纳税筹划。不动产业由于自身的特点，销售的产品为房产，销售额较大，占用的资金也多，房地产公司会根据每处房产的开发项目的风险水平来选择恰当的结算方式。在合法的情形下可以适当延迟收入确认的时间，这样就会延迟缴纳部分税收，获得部分资金的流动性，降低资金紧张使用情况，防止资金链的断裂。另外，也可以通过转换收入类型来进行纳税筹划。如果不动产业闲置资金较多，就可以将这部分资金进行国债或者进行权益性投资，增加企业的非主营业务收入。而且国债利息以及权益性投资所得属于免税收入，不必缴纳所得税，就不会给企业带来其他的税负负担。
（2）关于固定资产的税务筹划。不动产业都有一些价值较大的固定资产，如何对这部分固定资产进行合理的会计处理，也会对企业所得税产生很大的影响。因为固定资产的折旧可以税前进行抵扣，可以减少应纳税所得额，从而降低企业所得税。由于新企业所得税法规定只有通过直线法算出的折旧才能税前给予抵扣，因此就应该从残值和使用年限入手来进行税收的筹划，对于现有的资金使其效率发挥到最大。首先应该合理估计资产的净残值，运用科学的方法精确估计该项固定资产在本企业使用的情况以及消耗的方式，避免虚增资产或者少计消耗。其次，应该尽量缩短折旧的年限，使后期的折旧前移，增加前期的成本负担，减少利润，加速资本的回收，提高资金的使用效率。
（3）可抵扣项目的纳税筹划。首先是利息支出项目的处理。多数不动产业都是背负大量负债，有负债就有利息支出，这些利息支出给不动产业带来了巨大的负担。因此需要不动产业结合自身的特点，实施恰当的利息支出的处理。税法规定只允许税前扣除费用化的利息支出，因此可以通过适当的会计处理，使得利息费用化，减轻企业缴税负担。当企业在盈利年度，可以将利息支出费用化；当企业在亏损年度，可以将利息支出资本化。其次是不动产业筹资尽量向正规的金融机构贷款，减少民间借贷等高利率的贷款额度，避免因为利率超出同期商业贷款而导致无法扣除利息，无法使利息费用抵消税费负担。最后，广告费、业务招待费、业务宣传费也可以税前抵扣，也常被企业使用来降低税费负担。企业应在合法的情况下进行会计的处理，达到最大限度的税费抵扣。
三、结束语
总之，不动产业应该和合法的情况下积极进行纳税筹划，获得更多的资金的支持，提高资金的流动性。当然，每个不动产业所面临的市场也不同，还需要每个不动产业根据自身资金情况，结合现有的政策，选择适当的方法进行财务处理，并及时根据市场的发展进行修正，以取得最优的纳税筹划结果。
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